Продажа дома без агента по недвижимости!

Любой, кто покупает или продает дом, всегда задается вопросом, чем может помочь агент по недвижимости. На этот вопрос нет общего ответа. Если вы в данный момент находитесь в такой ситуации, мы рекомендуем вам тщательно взвесить все за и против. Почему это так важно? — Даже небольшие ошибки при частной продаже могут стоить огромных денег. Риелтор, напротив, может адекватно оценить рынок.

Почему агент по недвижимости стоит того?

Агенты по недвижимости обладают ключевыми компетенциями и оказывают важные услуги. При продаже дома в частном порядке не следует недооценивать процесс, в рамках которого необходимо предпринять правильные шаги. Вам также нужен образец договора купли-продажи. Убедитесь в том, что он соответствует закону. Риелторские ассоциации обслуживают такие контракты и продавцов, которые хотели бы продать свой дом без посредников — ассоциации размещают образец договора купли-продажи онлайн.

Кстати, процедура продажи дома в частном порядке практически такая же, как и в случае с агентом по недвижимости — только вы должны сделать все утомительные шаги самостоятельно и не имея необходимых знаний, которые делают продажу дома с агентом недвижимости настолько успешной и прибыльной, в то время как частным продавцам приходится нести большие убытки.

Серьезные агенты по недвижимости объединяют покупателей и продавцов, используя свое чутье рынка. К этому добавляются их обширные знания о человеческой природе и богатый опыт. И не забывайте об опыте и ноу-хау в отношении всех формальностей. И последнее, но не менее важное: ваш агент по недвижимости предлагает защиту от всех рисков, связанных с продажей дома.

Чем занимается агент по недвижимости?

Ваш агент по недвижимости поможет вам в следующих вопросах, а также даст вам исчерпывающую консультацию:

• Сбор всех обязательных документов
• Подготовка характеристик
• Успешный поиск потенциальных покупателей для Вашей недвижимости
• Оптимальная организация осмотра
• Переговоры с потенциальными покупателями
• Координация необходимых шагов: Что подавать через кого, когда и где?

Подробную информацию о том, «Что именно предлагает топ-риелтор» можно найти здесь!

Заплатить агенту или всё же не стоит?

Комиссионные варьируются в зависимости от региона. В Германии комиссионные за посредничество составляют от пяти до семи с лишним процентов, причем самые высокие из них — в Нижней Саксонии. Продавец и потенциальный покупатель могут разделить комиссионное вознаграждение. Насколько это возможно, зависит от полномочий риелтора и общей ситуации. Такие соглашения должны быть оформлены в письменном виде.

Хорошие риелторы стоят своих комиссионных. Они делают всю работу за вас. Поэтому не стоит слишком беспокоиться о затратах на посредничество, а подумайте о прибыли или сбережениях. В любом случае, агент получает свои комиссионные только после успешного завершения работы, что подтверждается заключением договора купли-продажи.

«Без комиссии»: преимущества?

Нам всем известны таблички на пустующих зданиях: «Без комиссии от частных лиц». Это не обязательно является преимуществом для покупателей, так как продавец не знает рынка и может преувеличивать ожидания. Продавцов также предостерегают от желания рекламировать свою недвижимость таким образом. Две группы регулярно проявляют интерес к таким предложениям:

• Охотники за покупками: «Может быть, продавец — особенно добросердечный человек с огромной инициативой, который предлагает свою недвижимость ниже стоимости. Поехали!»
• Скептики: «Как покупатель, я, наверное, должен позаботиться обо всем сам, чтобы покупка увенчалась успехом. Руки прочь!»

Вам, как продавцу, они оба не подходят. Плакат «без комиссии» выглядит не очень серьезно и поэтому не привлекает серьезных покупателей. Напротив, серьезный поставщик услуг в сфере недвижимости заслуживает доверия. Поэтому серьезные потенциальные покупатели приходят к нему, что в итоге позволяет продать недвижимость по разумной цене.

Обзор рынка агентом по недвижимости

Для многих частных лиц продажа недвижимости является самой крупной сделкой в их жизни. На кону много денег. Как продавец вы хотите получить большую сумму, что вполне законно. Но знаете ли вы рынок недвижимости и местные цены? Вы действительно знаете, сколько стоит ваш дом? У вас, конечно, есть предположения, но насколько они реалистичны?

Обычно продавцы ориентируются на цену, которую сами однажды заплатили и добавляют свои инвестиции в дом на протяжении многих лет. Это не совсем соответствует действительности в том смысле, что дома стареют, а значит, цена падает с самого начала. С другой стороны, цены на недвижимость в целом могут расти в некоторых регионах.

В конечном счете, именно рынок устанавливает цену — спрос, сопровождаемый определенным предложением. Изменения в инфраструктуре и в экономической и социально-демографической среде также влияют на цены. Некоторые регионы переживают спад, спрос на недвижимость падает. Другие процветают, и все больше и больше людей — в том числе богатых — хотят переехать в район и предлагают более высокие цены на недвижимость. Это означает, что ваши собственные инвестиции ни в коем случае не определяют реалистичную цену на дом.

Риелтор знает рынок изнутри, в конце концов, он действует в нем каждый день. У него много данных — о недвижимости, продавцах и потенциальных покупателях. Это дает ему прочную основу для правильной оценки стоимости вашей недвижимости. В идеальном случае агенты по недвижимости достигают цены, превышающей ожидания продавца. В других случаях они должны смягчать нереалистичные ожидания. Иначе недвижимость может вообще не быть продана.

Фактор времени в продажах

Большое значение имеет то, продастся ли дом в течение нескольких недель или только через несколько лет. Последнее происходит, когда продавцы начинают продавать свою недвижимость по собственной инициативе и вдобавок имеют нереалистичные ценовые ожидания. От непомерной цены они уходят очень постепенно, но на это требуется время.

Не следует недооценивать и тот опыт, который риелтор привносит в продажу. Например, нет смысла рекламировать недвижимость несколько раз одним и тем же способом, а, возможно, и в одном и том же СМИ. Это отталкивает потенциальных покупателей, дом кажется непригодным для продажи. Поэтому риелторы предпочитают искать в вашей базе данных зарегистрированных клиентов, а также рекламировать ее совершенно разными способами. Если вы вынуждены продать свой дом быстро, например, потому что переезжаете, то обязательно обратитесь за помощью к риелтору.

Что показывает статистика: Большинство владельцев недвижимости продают ее всего несколько раз, часто только один раз в жизни. Почти всегда речь идет о высокой стоимости. Поэтому вполне естественно, что многие продавцы недвижимости очень осторожно относятся к найму третьих лиц. Поэтому некоторые пытаются сами обращаться с потенциальными покупателями. Без соответствующего опыта, это часто приводит к неудачам.

Вы задумаываетесь о продаже вашего дома или квартиры в Ульме или в его окрестностях? Сейчас — самое время! Цены на квартиры и дома высокие, а спрос опережает предложение.

Мы будем рады помочь вам! У нас гибкие условия начисления комиссионных. Подробнее о наших тарифах Вы можете узнать ниже!

Как продать свою недвижимость в Ульме за хорошую цену?

Главное — показать свой дом с наилучшей стороны. Найти, насколько это возможно, все слабые места в вашем доме и устранить их перед посещением потенциального покупателя.

Даже самые красивые помещения теряют свое очарование, если их стены не красили или не покрывали обоями целую вечность.

Так же не должно быть поврежденных плиток в ванной комнате.

То же самое относится и к окрестностям вашей собственности: уход за газоном и стрижка изгороди обязательны перед посещением. Если имеются серьезные проблемы, исправить которые может только капитальный ремонт, устранять их до продажи не следует.

Тем не менее, всегда нужно сообщать покупателю о известных вам дефектах. Это позволяет избежать последующих споров.

Опрос: Рассматриваете ли вы в настоящее время возможность продажи своей недвижимости?

Впечатляющие цифры — Германия — прошедший год

Источники: Федеральное статистическое управление, Statista, BBSR

Что такое Home-Staging и каковы его преимущества?

Если вы хотите продать дом быстрее и дороже, вам стоит сделать ставку на Home-Staging. Он включает в себя архитектурно-планировочные меры, стимулирующие продажи.

Что такое Home-Staging

В рамках этого процесса отдельные комнаты и все помещение, в целом, тщательно подготавливаются к тому, чтобы произвести наилучшее впечатление на потенциальных покупателей. В соответствии с общим определением, эта подготовка включает следующие меры:

• искусное и привлекательное обустройство
• умелое использование света
• выбор подходящих цветов для оформления интерьера
• умное и стильное использование растений и аксессуаров
• ремонт, включающий обновление напольных покрытий
• абсолютно чистый и ухоженный дом при каждом визите
• красивый сад (всегда аккуратно подстриженные газон и живая изгородь, и т.д.)

Несмотря на Home-Staging, дом не должен выглядеть стерильным. Смысл в том, чтобы он смотрелся обжитым и в то же время очень ухоженным, стильным и современным. Это создает приятную и чрезвычайно уютную атмосферу, которая способствует улучшению самочувствия во время визита. Потенциальные покупатели представляют себе, как они будут жить в этом доме. Их опасения относительно высокой цены снижаются, а покупательский интерес и поведение находятся под очень позитивным влиянием. Американские риелторы занимаются этим с 1970-х годов, но на немецком рынке специалисты начали появляться только в начале 2000-х. Как риелторы, мы приветствуем эту инициативу и оказываем содействие клиентам, желающим воплотить эту идею в жизнь.

Что дает Home-Staging?

Посмотрим на цифры. Любой, кто приложит небольшие усилия или воспользуется услугами профессионала в Home-Staging, значительно сократит время реализации и в то же время добьется повышения цены в среднем на 10 — 15 %. Стоимость Home-Staging, в свою очередь, составляет около 1 — 3% от цены продажи. Расчет очень прост: эти инвестиции окупаются!

Стоимость Home-Staging

Специализированные агентства предлагают бесплатный осмотр объекта, включающий первичную консультацию, а затем формируют несколько пакетов услуг. Стоимость Home-Staging рассчитывается в зависимости от выбранного пакета и, как правило, от площади дома или квартиры. Стандартные цены (примерные):

• Базовый пакет («Сделай сам»): ~300 — 350 евро, идеально подходит для небольших бюджетов и жилой недвижимости, продолжительность около трех часов, специалист по Home-Stagging расскажет жильцам о том, как лучше всего преподнести свою недвижимость, жильцы сами осуществляют подготовку.
• Дневной или партнерский пакет: ~650 — 850 евро, команда Home-Staging и жильцы совместно занимаются подготовкой объекта в течение одного дня, в стоимость могут быть включены некоторые материалы, услуги включают в себя не только косметический ремонт, уборку комнат и помещений, но и деперсонализацию и перечень мер, которые нужно осуществить самостоятельно.
• Полный или комфортный пакет: обходится в 1 — 3% от цены продажи, агентство выполняет все самостоятельно, хорошо подходит как для незанятой в настоящее время (например, унаследованной) недвижимости, так и для заселенных домов, если жильцы могут позволить себе нанять подрядчиков.

Когда нужен полный Home-Stageing пакет?

Полный пакет рекомендуется, среди прочего, для домов, которые долгое время не ремонтировались и обставлены старой мебелью. Унаследованная недвижимость — классический пример. Какой бы красивой и ценной она ни была, плохое впечатление от первого визита, заплесневелые стены, старая мебель и обои, а также неухоженный сад отпугивают потенциальных покупателей. Стоит лишь заикнуться, что дом достался в наследство, как вам зададут вопрос: «Здесь ли умер последний владелец?». Но если команда Home-Staging выполнила свою работу на отлично, этого вопроса не возникнет.

Объект выглядит как новенький. Таким образом, ваши расходы на Home-Staging в любом случае окупятся. Часто он включает в себя полную зачистку объекта, после которой нужно будет приобрести новую мебель (за счет владельца). Но это того стоит. Интерьер можно обустроить минималистично — покупатели привезут свою мебель. Он просто должен выглядеть новым и стильным. Мы рекомендуем Вам обратиться в местное агентство!

Заработать без труда, без обязательств и не тратя много времени? Думаете, такого не бывает? Бывает! Это просто — станьте нашим советчиком!

Ваша рекомендация окупится!

Ваш друг, сосед или коллега хочет продать недвижимость и ищет надежного агента? Расскажите нам об этом! С нашим бонусом за совет, мы вознаграждаем вас за каждую рекомендацию, которая в конечном итоге приводит к продаже.

В 3 шага к вашей премии!

• Спросите потенциального продавца, можно ли передать нам его имя и контактные данные.
• Если он или она согласны, свяжитесь с нами и дайте совет.
• Мы свяжемся с продавцом недвижимости и договоримся о личной встрече.

Это твоя награда!

Дав нам успешный совет, вы получите 12,5%от суммы комиссионных за продажу (брутто). Вы получите бонус, как только комиссионные будут зачислены на наш счет.

Условия получения бонуса:

• Объект недвижимости нам еще не известен.
• Недвижимость расположена в районе Ульма/Ной-Ульма.
• Пока еще нет агентского соглашения на недвижимость.
• Владелец дает нам эксклюзивные права для продвижения.
• Мы получили комиссионные в полном объеме.

Кто может стать советчиком?

Однако наше предложение предназначено исключительно для частных лиц. Владельцы и супруги/партнеры владельца недвижимости не могут получать бонус. Тем не менее, вы можете быть знакомым или другом владельца или даже родственником.

Кому будет выгодна продажа недвижимости?

Этот совет выгоден всем! Таким образом, не только вы получаете пользу от данного совета. Владелец недвижимости также получает множество преимуществ: в дополнение к оценке рыночной стоимости недвижимости мы предлагаем ему экспертную консультацию и нашу профессиональную поддержку на протяжении всего процесса продажи.

Доверие важно для нас!

Если вы дадите нам совет по недвижимости, мы, конечно, будем обращаться с ним конфиденциально. Само собой, все данные и информация будут использованы исключительно для контакта с продавцом недвижимости и зачисления вам бонуса.

Если вы хотите продать недвижимость, вы должны установить реалистичную цену продажи. Только тогда можно быстро найти потенциального покупателя, с которым можно заключить успешный контракт. С помощью профессиональной оценки вашей недвижимости вы создаете основу для установления цены покупки, которая привлечет потенциального покупателя. Оценка недвижимости, как правило, является платной. Но даже те, кто проводят бесплатную онлайн-оценку, могут рассчитывать на достоверное определение рыночной стоимости. Оцените сейчас свою недвижимость!

Оценка онлайн: Вот как это работает!

1. Чтобы получить достоверный результат онлайн-оценки, просто введите ключевые данные Вашей недвижимости в нашу форму.

2. На основе ваших данных мы проведем первую приблизительную оценку.

3. Во время личной встречи с Вами мы решим, какой метод оценки лучше всего подходит Вашему объекту, и конкретизируем стоимость, исходя из его состояния, расположения и инвентаря, а также текущей ситуации с ценами на рынке.

4. После этого Вы получите письменный ответ на Ваш вопрос: «Какова стоимость моей недвижимости?»

Таким образом, мы бесплатно и реалистично определяем стоимость Вашей недвижимости в очень короткие сроки. Конечно, мы применяем оптимальную процедуру оценки Вашей недвижимости, будь то процедура определения фактической или сравнительной стоимости.

Важные факторы оценки

Любой, кто проводит бесплатную онлайн-оценку недвижимости, хочет быть уверенным, что все факторы приняты во внимание правильно и в полном объеме, а также отражены в экспертизе.

Поэтому наша онлайн-оценка недвижимости учитывает следующие важные факторы:

Часто задаваемые вопросы и ответы

Немцы много наследуют и отдают в наследство: в 2016 году стоимость унаследованного имущества в Германии достигла 108,8 млрд. евро. Что подтвердило Федеральное статистическое управление. Большой процент из этой суммы приходится на недвижимость. За эти деньги можно было бы приобрести 310 000 домов стоимостью 350 000 евро.

Наследники не всегда живут в них. Напротив, речь часто заходит о продаже.

Источник: Федеральное статистическое управление, данные по налогам на наследство и подарки 2016 г.

Продажа унаследованной недвижимости: здесь важно соблюдение наследственной очереди

Лишь в 30% случаев завещатели составляли завещание. Если его нет, нужно соблюдать принцип наследования. В этом случае наследники должны делиться с братьями и сестрами. Для этого необходимо сначала реалистично оценить стоимость наследства, чтобы риелтор мог помочь с его продажей.

Важно знать: Долги также наследуются. Например, в случае с недвижимостью, ипотечный кредит остается в силе. Можно отказаться от наследства, но это приведет к потере уже выплаченного долга. Каждый, кто становится временным наследником, имеет право в течение шести недель (в исключительных случаях чуть дольше) принять или отклонить наследство. После принятия наследства оно больше не может быть отклонено.

В некоторых случаях взимается налог на наследство, если его размер превышает необлагаемый минимум, который, в свою очередь, зависит от степени родства наследодателя и наследников. Расчет этого налога осуществляется авторитетным налоговым консультантом.

Обязанности собственника унаследованной недвижимости

Почти половина всего немецкого наследства приходится на недвижимость. Дополнительный доход радует наследников, но связан с определенными обязательствами — прежде всего, с обязательством контроля. Например, в земельном кадастре могут существовать ограничения права пользования. В нем также указаны все неурегулированные финансовые издержки.

Кроме того, может возникнуть необходимость в ремонте. Наследники должны рассмотреть связанные с этим расходы. В соответствии с Постановлением об энергосбережении (EnEV), для объектов недвижимости существуют базовые требования к энергопотреблению. Поскольку 75 процентов недвижимости в Германии старше 25 лет, существует высокая потребность в обновлении в связи с многочисленными случаями наследования. Это касается почти каждого отдельного случая, поскольку завещатели редко принимали меры по устранению дефектов в последние годы своей жизни. Теперь об этом должны позаботиться наследники.

Недвижимость получили в наследство: Сдача в аренду

Другой вопрос — аренда недвижимости. Если в унаследованном доме живут люди, наследник автоматически становится законным арендодателем. Договор аренды при этом сохраняется без изменений. Если наследник сам хочет жить в доме, он должен составить акт об расторжении договора.

Адекватной и безболезненной альтернативой является продажа. Ее желательно поручить риелтору, который знает и соблюдает букву закона. Около 80 процентов наследников недвижимости в Германии решаются на этот шаг. Мы будем рады помочь вам, если вы не планируете жить в доме, или если он слишком старый и нуждается в ремонте. Свяжитесь с нами для получения консультации!

Правовая оговорка: Данная статья не является налоговым или юридическим советом для каждого отдельного случая. Пожалуйста, обратитесь к адвокату и/или налоговому консультанту для уточнения обстоятельств по Вашему индивидуальному делу.

Источник: IfD Allensbuch «Erben & Vererben», Институт демоскопии Алленсбаха по запросу Deutsche Bank AG, 2018, стр. 29