Поддержка инвесторов в продаже недвижимости!

При продаже арендованной недвижимости действуют иные правила, чем при покупке через владельца. Denn bei der Veräußerung einer Anlage-Immobilie muss man sich an Kapitalanleger und Investoren wenden. Однако привлечь такую целевую группу непросто. Ожидания прибыли, естественно, являются самым важным аргументом в пользу продаж. Именно по этой причине они должны быть освещены во время продвижения недвижимости на рынке, чтобы заинтересованные лица могли знать о них.

• На какую прибыль можно рассчитывать?
• Как выглядит возможное повышение стоимости недвижимости в ближайшие годы?

Ответы на эти вопросы важны для потенциальных покупателей. Однако для этого требуется огромный опыт и отличное знание регионального рынка недвижимости.

У нас есть необходимые контакты инвесторов, и мы можем порекомендовать Вашу недвижимость подходящим потенциальным покупателям. В конце концов, продажа инвестиций может быть расценена как разумная только в том случае, если она проведена успешно и с прибылью. Это основная причина, по которой для такой сделки необходимо получить поддержку опытного и компетентного риелтора. Это обеспечивает вам ноу-хау на местном рынке и гарантирует успешную продажу.

Арендованная недвижимость: оценка инвестиций

Основой любой успешной продажи является правильная оценка объекта. Вам необходимо знать, по какой цене ваша недвижимость может быть предложена на рынке и как о ней может узнать подходящая целевая аудитория. В идеале без ненужных задержек и финансовых потерь.

Существует два общих метода оценки арендованной недвижимости: доходный метод и сравнительный.

Доходный метод сравнивает текущие затраты c прибылью от сдачи жилья в аренду. В данном случае доходность инвестиций определяется величиной разницы в течение амортизационного периода. Зная цены продажи аналогичных объектов , можно относительно точно определить величину капиталовложений. Для того чтобы с помощью этих двух методов можно было провести точную оценку, необходимо располагать четким пониманием рынка. Оценка арендованной недвижимости является сложной и поэтому всегда должна проводиться специалистом.

Мы в состоянии принять такой трудный для вас вызов и оценить вашу недвижимость — бесплатно, надежно и с чистой совестью.

Инвестиции и налоги: продажа сдаваемой в аренду недвижимости

Некоторые налоговые аспекты абсолютно необходимы при продаже арендованной недвижимости. Например, при сделке купли-продажи, которая приносит прибыль, должен быть уплачен спекулятивный налог. Если только вы не продаете свою недвижимость по истечении десятилетнего периода. Вы должны иметь в виду, что расходы, понесенные посредниками, и другие расходы могут быть вычтены из налогооблагаемой базы. Инвестиции и налоги? Мы знаем, что делать!

Застройщик в Ульме — Эффективные продажи для Ваших строительных проектов

Профессиональное и компетентное продвижение недвижимости для застройщиков в Ульме, Ной-Ульме и близлежащих регионах.

Если вы являетесь застройщиком, то вы, естественно, хотите, чтобы ваш проект был профессионально и целенаправленно представлен на рынке. Конечно, вы также хотите избежать простоя после завершения вашего проекта. Сотрудничая с нами как с агентами по недвижимости, Вы получаете опытного и компетентного партнера.

Мы позаботимся о том, чтобы Ваши новые здания в Ульме/Ной-Ульме и его окрестностях, которые сейчас находятся на стадии проектирования, были реализованы быстро и профессионально. Мы рады быть вашим надежным партнером.

Почему мы — идеальный партнер для застройщика.

Мы знаем, насколько сложным является планирование и реализация проекта жилой или коммерческой недвижимости. При этом вы должны соблюдать и выполнять большое количество технических требований. Вы должны назначать встречи и координировать работу большого количества людей. Это стоит вам много сил и, прежде всего, времени.

Поэтому мы хотели бы поддержать Вас как агент по недвижимости в Ульме/Ной-Ульме уже на ранней стадии проекта. Потому что мы знаем, что самая важная задача — найти потенциальных клиентов и превратить их в покупателей. Поэтому мы, как агенты по недвижимости, являемся идеальным партнером для застройщика.. Мы гарантируем, что вы сможете использовать свое драгоценное время для реализации вашего важного строительного проекта.

При этом мы оказываем поддержку вам и вашим клиентам вплоть до завершения. Это означает, что вы можете доверить нам все задачи по продажам, от маркетинга до нотариальных услуг. Вы можете использовать наш многолетний опыт продаж и воспользоваться услугами, которые мы предлагаем вам в качестве агента по недвижимости для застройщиков.

Наше расположение и фокус на Ульме/Ной-Ульме и его окрестностях является большим преимуществом для Вас как для застройщика. Потому что мы знаем наш регион и имеем налаженные связи с нашими клиентами. Наши клиенты очень ценят это и доверяют человеку, который хорошо знает регион.

Налоги с продажи домов — налог на спекуляцию

Любой, кто продает дом и получает прибыль относительно покупки, может быть вынужден заплатить спекулятивный налог. Но это не обязательно, потому что зависит от промежутка времени между покупкой и продажей. Налоговая инспекция предполагает спекуляции только в том случае, если этот срок составляет менее десяти лет. Правила также меняются, если вы живете в собственном доме.

Рассчитать налог на спекуляцию недвижимостью

Во-первых, налог на спекуляцию может взиматься при продаже домов или кондоминиумов. Поэтому каждый, кто начинает такой проект, должен срочно ознакомиться с правилами. Можно полностью законным образом избежать уплаты налогов при продаже дома. Есть три вида налогов:

• Спекулятивный налог
• Налог на добавленную стоимость
• Торговый налог

Взимаются ли они, и если да, то в какой степени, зависит от определенных типовых условий. Прежде всего, необходимо выяснить, причисляется ли Ваша недвижимость к бизнесс-активам или к частному имуществу. Если вы продаете недвижимость из активов вашего бизнеса, она, как правило, облагается налогом. При продаже из ваших частных активов вы должны платить налог только при определенных обстоятельствах. Давайте посмотрим на виды налогов.

Торговый налог

Если вы торгуете коммерческой недвижимостью, торговый налог должен быть уплачен. Налоговое ведомство также рассматривает вашу торговую деятельность как коммерческую, если вы владеете недвижимостью как частное лицо и продаете ее время от времени, но это происходит три раза и более в течение пяти лет. Этот так называемый «трехобъектный лимит» делает вас трейдером; вы должны платить торговый налог с выручки.

Налог на добавленную стоимость

Этот налог также подлежит уплате только в том случае, если вы действуете в коммерческих целях. Вы должны заплатить налог на выручку от продажи, а также на нотариальные и агентские комиссии.

Спекулятивный налог

Многие люди покупают недвижимость в качестве инвестиции или пенсионного обеспечения и иногда повторно продают ее. Это хорошая идея, если цены значительно выросли. Безусловно, продавец хотел бы получить всю прибыль, но, возможно, ему придется заплатить за налог на спекуляцию. Этот налог чаще всего взимается с частных лиц.

Конечно, налоговое управление разрешает частные сделки купли-продажи (автомобилей, недвижимости, ювелирных изделий, антиквариата и т.д.), но оно хочет получать свою долю, если кто-то покупает и продает с явным намерением получить прибыль. В этом случае с фактической прибыли взимается спекулятивный налог, в соответствии с которым точно определяются типовые условия для недвижимости.

Налог взимается по ставке подоходного налога, если кто-то продает недвижимость, не находящуюся в личном пользовании, с целью получения прибыли в течение десяти лет с момента покупки. Налог взимается только с прибыли. Поэтому важно хорошо хранить документы о покупке, чтобы иметь возможность доказать покупную цену.

С другой стороны, продавцы освобождаются от налога на прирост капитала, даже если срок спекуляции уже истек. Доходы от аренды или лизинга также облагаются налогом по ставке подоходного налога, но не на прирост капитала (запрет на двойное налогообложение).

Исключите налога на спекуляцию при продаже недвижимости

Вы можете избежать этого налога. Есть два относительно простых способа сделать это:

• Если вы думаете о продаже на восьмой-девятый год после покупки, вам следует подождать до тех пор, пока не пройдет десять лет спекулятивного периода. Конечно, растущие цены на недвижимость заманчивы, и есть опасения, что они могут упасть снова в ближайшие несколько лет, и вы упустите прибыль. В случае, если вы производите расчеты таким образом, очень полезно сначала вычислить налог на спекулятивные операции с недвижимостью, а затем сравнить его с возможным профицитом или дефицитом (что является полностью спекулятивным). Возможно, налог настолько велик, что такое падение цен в течение двух лет крайне маловероятно. Конечно, это зависит от возможной прибыли, а также от Вашей персональной налоговой ставки.
• Личное пользование является вторым способом избежать этого налога. Спекулятивный налог не распространяется на недвижимость, занимаемую владельцем, если вы жили в ней в течение последних трех лет: в год продажи и в течение двух лет до этого. Считается с начала календарного года. Если вы переехали в свой дом в декабре 2017 года, вы можете продать его без налогов в январе 2019 года, потому что налог на спекулятивные операции с недвижимостью, занимаемой владельцем, больше не применяется. Собственное пользование также имеет место, если один из ваших детей, на которого вы по-прежнему имеете право получать пособие, проживает в этом помещении.

Спекулятивный налог на унаследованное и подаренное имущество

Спекулятивный налог также выплачивается на унаследованную недвижимость, если не соблюден десятилетний период и объект не используется собственником. Если вы, как наследник, хотите продать такую недвижимость, то для вас важно знать, когда наследодатель приобрел ее. Эта дата является началом спекулятивного периода. Когда со-наследник выкупает свою долю наследства у другого со-наследника (часто между братьями и сестрами), он берет на себя расходы по приобретению, которые уменьшают его налоговое бремя. Если унаследованное имущество продается в течение спекулятивного периода, то доход от прироста капитала облагается налогом. Опять же, было бы целесообразно либо выждать десять лет, либо занять недвижимость самостоятельно на несколько лет. Посоветуйтесь с нами, особенно будучи наследником — в противном случае вы можете потерять много денег из-за налога на спекуляцию.

Особые случаи налогообложения

Существует несколько особых случаев, каждый из которых оценивается по-своему.

• Частичное использование: Если вы продаете многоквартирный дом до окончания периода спекуляции, в котором вы сами занимали квартиру, налог на спекуляцию снижается пропорционально той части, которую вы не занимали.
• Приобретение в рамках раздела имущества: Если супруги проживают раздельно, партнер, который приобретает совместный дом и продает его до истечения периода спекуляции, должен заплатить налог на спекуляцию, если он не проживал в доме в течение последних трех лет перед продажей.
• Коммерческая недвижимость: Если такая недвижимость взята из активов бизнеса и продана до истечения периода спекуляции, то взимается налог на спекуляцию.
• Участок земли без недвижимости: Если участок продается до истечения десяти лет, то налог на спекуляцию всегда должен быть уплачен. В конце концов, никакая недвижимость не должна быть заселена.

Снижение спекулятивной прибыли

Спекулятивная прибыль, подлежащая налогообложению, может быть значительно уменьшена, если налогоплательщики будут декларировать все понесенные расходы. Они подлежат вычету. Это дополнительные расходы на приобретение, продажу (в каждом случае включая агентские и нотариальные, а также командировочные и бухгалтерские расходы), расходы на модернизацию в первые три года после приобретения, которые составляют более 15% от чистых расходов на приобретение, а также убытки от других частных сделок купли-продажи.

Важно: Также обратите внимание, что риелтор, как правило, не обязан информировать вас о налоговых вопросах.

Немцы много наследуют и отдают в наследство: в 2016 году стоимость унаследованного имущества в Германии достигла 108,8 млрд. евро. Что подтвердило Федеральное статистическое управление. Большой процент из этой суммы приходится на недвижимость. За эти деньги можно было бы приобрести 310 000 домов стоимостью 350 000 евро.

Наследники не всегда живут в них. Напротив, речь часто заходит о продаже.

Источник: Федеральное статистическое управление, данные по налогам на наследство и подарки 2016 г.

Продажа унаследованной недвижимости: здесь важно соблюдение наследственной очереди

Лишь в 30% случаев завещатели составляли завещание. Если его нет, нужно соблюдать принцип наследования. В этом случае наследники должны делиться с братьями и сестрами. Для этого необходимо сначала реалистично оценить стоимость наследства, чтобы риелтор мог помочь с его продажей.

Важно знать: Долги также наследуются. Например, в случае с недвижимостью, ипотечный кредит остается в силе. Можно отказаться от наследства, но это приведет к потере уже выплаченного долга. Каждый, кто становится временным наследником, имеет право в течение шести недель (в исключительных случаях чуть дольше) принять или отклонить наследство. После принятия наследства оно больше не может быть отклонено.

В некоторых случаях взимается налог на наследство, если его размер превышает необлагаемый минимум, который, в свою очередь, зависит от степени родства наследодателя и наследников. Расчет этого налога осуществляется авторитетным налоговым консультантом.

Обязанности собственника унаследованной недвижимости

Почти половина всего немецкого наследства приходится на недвижимость. Дополнительный доход радует наследников, но связан с определенными обязательствами — прежде всего, с обязательством контроля. Например, в земельном кадастре могут существовать ограничения права пользования. В нем также указаны все неурегулированные финансовые издержки.

Кроме того, может возникнуть необходимость в ремонте. Наследники должны рассмотреть связанные с этим расходы. В соответствии с Постановлением об энергосбережении (EnEV), для объектов недвижимости существуют базовые требования к энергопотреблению. Поскольку 75 процентов недвижимости в Германии старше 25 лет, существует высокая потребность в обновлении в связи с многочисленными случаями наследования. Это касается почти каждого отдельного случая, поскольку завещатели редко принимали меры по устранению дефектов в последние годы своей жизни. Теперь об этом должны позаботиться наследники.

Недвижимость получили в наследство: Сдача в аренду

Другой вопрос — аренда недвижимости. Если в унаследованном доме живут люди, наследник автоматически становится законным арендодателем. Договор аренды при этом сохраняется без изменений. Если наследник сам хочет жить в доме, он должен составить акт об расторжении договора.

Адекватной и безболезненной альтернативой является продажа. Ее желательно поручить риелтору, который знает и соблюдает букву закона. Около 80 процентов наследников недвижимости в Германии решаются на этот шаг. Мы будем рады помочь вам, если вы не планируете жить в доме, или если он слишком старый и нуждается в ремонте. Свяжитесь с нами для получения консультации!

Правовая оговорка: Данная статья не является налоговым или юридическим советом для каждого отдельного случая. Пожалуйста, обратитесь к адвокату и/или налоговому консультанту для уточнения обстоятельств по Вашему индивидуальному делу.

Источник: IfD Allensbuch «Erben & Vererben», Институт демоскопии Алленсбаха по запросу Deutsche Bank AG, 2018, стр. 29