Должен ли я платить налоги при продаже дома? Не обязательно!

Налоги с продажи домов — налог на спекуляцию

Любой, кто продает дом и получает прибыль относительно покупки, может быть вынужден заплатить спекулятивный налог. Но это не обязательно, потому что зависит от промежутка времени между покупкой и продажей. Налоговая инспекция предполагает спекуляции только в том случае, если этот срок составляет менее десяти лет. Правила также меняются, если вы живете в собственном доме.

Рассчитать налог на спекуляцию недвижимостью

Во-первых, налог на спекуляцию может взиматься при продаже домов или кондоминиумов. Поэтому каждый, кто начинает такой проект, должен срочно ознакомиться с правилами. Можно полностью законным образом избежать уплаты налогов при продаже дома. Есть три вида налогов:

• Спекулятивный налог
• Налог на добавленную стоимость
• Торговый налог

Взимаются ли они, и если да, то в какой степени, зависит от определенных типовых условий. Прежде всего, необходимо выяснить, причисляется ли Ваша недвижимость к бизнесс-активам или к частному имуществу. Если вы продаете недвижимость из активов вашего бизнеса, она, как правило, облагается налогом. При продаже из ваших частных активов вы должны платить налог только при определенных обстоятельствах. Давайте посмотрим на виды налогов.

Торговый налог

Если вы торгуете коммерческой недвижимостью, торговый налог должен быть уплачен. Налоговое ведомство также рассматривает вашу торговую деятельность как коммерческую, если вы владеете недвижимостью как частное лицо и продаете ее время от времени, но это происходит три раза и более в течение пяти лет. Этот так называемый «трехобъектный лимит» делает вас трейдером; вы должны платить торговый налог с выручки.

Налог на добавленную стоимость

Этот налог также подлежит уплате только в том случае, если вы действуете в коммерческих целях. Вы должны заплатить налог на выручку от продажи, а также на нотариальные и агентские комиссии.

Спекулятивный налог

Многие люди покупают недвижимость в качестве инвестиции или пенсионного обеспечения и иногда повторно продают ее. Это хорошая идея, если цены значительно выросли. Безусловно, продавец хотел бы получить всю прибыль, но, возможно, ему придется заплатить за налог на спекуляцию. Этот налог чаще всего взимается с частных лиц.

Конечно, налоговое управление разрешает частные сделки купли-продажи (автомобилей, недвижимости, ювелирных изделий, антиквариата и т.д.), но оно хочет получать свою долю, если кто-то покупает и продает с явным намерением получить прибыль. В этом случае с фактической прибыли взимается спекулятивный налог, в соответствии с которым точно определяются типовые условия для недвижимости.

Налог взимается по ставке подоходного налога, если кто-то продает недвижимость, не находящуюся в личном пользовании, с целью получения прибыли в течение десяти лет с момента покупки. Налог взимается только с прибыли. Поэтому важно хорошо хранить документы о покупке, чтобы иметь возможность доказать покупную цену.

С другой стороны, продавцы освобождаются от налога на прирост капитала, даже если срок спекуляции уже истек. Доходы от аренды или лизинга также облагаются налогом по ставке подоходного налога, но не на прирост капитала (запрет на двойное налогообложение).

Исключите налога на спекуляцию при продаже недвижимости

Вы можете избежать этого налога. Есть два относительно простых способа сделать это:

• Если вы думаете о продаже на восьмой-девятый год после покупки, вам следует подождать до тех пор, пока не пройдет десять лет спекулятивного периода. Конечно, растущие цены на недвижимость заманчивы, и есть опасения, что они могут упасть снова в ближайшие несколько лет, и вы упустите прибыль. В случае, если вы производите расчеты таким образом, очень полезно сначала вычислить налог на спекулятивные операции с недвижимостью, а затем сравнить его с возможным профицитом или дефицитом (что является полностью спекулятивным). Возможно, налог настолько велик, что такое падение цен в течение двух лет крайне маловероятно. Конечно, это зависит от возможной прибыли, а также от Вашей персональной налоговой ставки.
• Личное пользование является вторым способом избежать этого налога. Спекулятивный налог не распространяется на недвижимость, занимаемую владельцем, если вы жили в ней в течение последних трех лет: в год продажи и в течение двух лет до этого. Считается с начала календарного года. Если вы переехали в свой дом в декабре 2017 года, вы можете продать его без налогов в январе 2019 года, потому что налог на спекулятивные операции с недвижимостью, занимаемой владельцем, больше не применяется. Собственное пользование также имеет место, если один из ваших детей, на которого вы по-прежнему имеете право получать пособие, проживает в этом помещении.

Спекулятивный налог на унаследованное и подаренное имущество

Спекулятивный налог также выплачивается на унаследованную недвижимость, если не соблюден десятилетний период и объект не используется собственником. Если вы, как наследник, хотите продать такую недвижимость, то для вас важно знать, когда наследодатель приобрел ее. Эта дата является началом спекулятивного периода. Когда со-наследник выкупает свою долю наследства у другого со-наследника (часто между братьями и сестрами), он берет на себя расходы по приобретению, которые уменьшают его налоговое бремя. Если унаследованное имущество продается в течение спекулятивного периода, то доход от прироста капитала облагается налогом. Опять же, было бы целесообразно либо выждать десять лет, либо занять недвижимость самостоятельно на несколько лет. Посоветуйтесь с нами, особенно будучи наследником — в противном случае вы можете потерять много денег из-за налога на спекуляцию.

Особые случаи налогообложения

Существует несколько особых случаев, каждый из которых оценивается по-своему.

• Частичное использование: Если вы продаете многоквартирный дом до окончания периода спекуляции, в котором вы сами занимали квартиру, налог на спекуляцию снижается пропорционально той части, которую вы не занимали.
• Приобретение в рамках раздела имущества: Если супруги проживают раздельно, партнер, который приобретает совместный дом и продает его до истечения периода спекуляции, должен заплатить налог на спекуляцию, если он не проживал в доме в течение последних трех лет перед продажей.
• Коммерческая недвижимость: Если такая недвижимость взята из активов бизнеса и продана до истечения периода спекуляции, то взимается налог на спекуляцию.
• Участок земли без недвижимости: Если участок продается до истечения десяти лет, то налог на спекуляцию всегда должен быть уплачен. В конце концов, никакая недвижимость не должна быть заселена.

Снижение спекулятивной прибыли

Спекулятивная прибыль, подлежащая налогообложению, может быть значительно уменьшена, если налогоплательщики будут декларировать все понесенные расходы. Они подлежат вычету. Это дополнительные расходы на приобретение, продажу (в каждом случае включая агентские и нотариальные, а также командировочные и бухгалтерские расходы), расходы на модернизацию в первые три года после приобретения, которые составляют более 15% от чистых расходов на приобретение, а также убытки от других частных сделок купли-продажи.

Важно: Также обратите внимание, что риелтор, как правило, не обязан информировать вас о налоговых вопросах.