Fallen beim Hausverkauf Steuern an? Nicht unbedingt!

Hausverkauf Steuern – Spekulationssteuer

Wer ein Haus verkauft und dabei gegenüber der Anschaffung einen Gewinn erzielt, muss darauf unter Umständen eine Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf bezahlen. Das ist aber nicht zwingend, denn es hängt von der Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf ab. Von einer Spekulation geht das Finanzamt nur dann aus, wenn diese Zeitspanne kürzer als zehn Jahre ist. Auch bei einer selbst bewohnten Immobilie ändern sich die Regeln.

Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen

Zunächst einmal: Eine Spekulationssteuer auf den Verkauf von Häusern oder Eigentumswohnungen kann es geben. Wer so ein Vorhaben in Angriff nimmt, muss sich daher dringend über die Regeln informieren. Die Steuern beim Hausverkauf lassen sich vollkommen legal vermeiden. Es geht prinzipiell um drei Steuerarten:

• Spekulationssteuer
• Umsatzsteuer
• Gewerbesteuer

Ob und in welcher Höhe sie fällig werden, hängt von bestimmten Rahmenbedingungen ab. So ist zunächst zu klären, ob Sie Ihre Immobilie Ihrem Betriebs- oder Privatvermögen zurechnen müssen. Sollten Sie aus Ihrem Betriebsvermögen eine Immobilie verkaufen, so ist dies grundsätzlich steuerpflichtig. Beim Verkauf aus Ihrem Privatvermögen unterliegen Sie nur unter bestimmten Umständen der Steuerpflicht. Schauen wir uns die Steuerarten an.

Die Gewerbesteuer

Wenn Sie gewerblich mit Immobilien handeln, wird die Gewerbesteuer fällig. Das Finanzamt betrachtet Ihre Verkaufsaktivitäten auch dann als gewerblich, wenn Sie zwar nur Immobilien im Privatvermögen halten und diese gelegentlich veräußern, das aber innerhalb von fünf Jahren drei Mal oder häufiger geschieht. Diese sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ macht Sie dann zum Gewerbetreibenden, Sie müssen auf den Erlös eine Gewerbesteuer entrichten.

Die Umsatzsteuer

Auch diese Steuer fällt nur an, wenn Sie gewerblich handeln. Sie müssen sie auf den Verkaufserlös und auf die Notar- und Maklergebühren entrichten.

Die Spekulationssteuer 

Viele Menschen kaufen Immobilien als Vermögensanlage oder Altersvorsorge und verkaufen sie gelegentlich auch wieder. Das bietet sich an, wenn die Preise deutlich gestiegen sind. Der Verkäufer möchte natürlich dann einen Gewinn erzielen, den er aber unter Umständen auch als spekulativen Gewinn versteuern muss. Diese Steuer fällt für private Veräußerer am häufigsten an.

Das Finanzamt erlaubt natürlich private Veräußerungsgeschäfte (Autos, Immobilien, Schmuck, Antiquitäten etc.), möchte aber seinen Anteil erhalten, wenn jemand mit einer eindeutigen Gewinnerzielungsabsicht kauft und verkauft. In so einem Fall fällt bei einem tatsächlichen Gewinn die Spekulationssteuer an, wobei die Rahmenbedingungen für Immobilien genau definiert sind.

Besteuert wird nach dem Einkommensteuersatz, wenn jemand eine nicht selbst genutzte Immobilie in einem Zeitraum von zehn Jahren ab Kauf mit Gewinn verkauft. Die Steuer fällt nur auf den Gewinn an. Daher ist es wichtig, die Unterlagen zum Kauf gut aufzubewahren, um den Kaufpreis belegen zu können.

Von der Kapitalertragsteuer sind die Veräußerer hingegen befreit, und zwar auch dann, wenn die Spekulationsfrist bereits verstrichen ist. Auch die Erträge aus einer Verpachtung oder Vermietung werden mit dem Einkommensteuersatz, aber nicht mit der Kapitalertragssteuer besteuert (Verbot der Doppelbesteuerung).

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf vermeiden

Sie können diese Steuer vermeiden. Dafür gibt es zwei relativ einfache Möglichkeiten:

• Sollten Sie etwa im achten bis neunten Jahr nach dem Erwerb an einen Verkauf denken, dann warten Sie lieber, bis die zehn Jahre der Spekulationsfrist verstrichen sind. Natürlich wirken gestiegene Immobilienpreise verlockend, es besteht die Befürchtung, dass sie in den nächsten Jahren wieder fallen könnten und Ihnen damit ein Gewinn entgeht. Sollten Sie so kalkulieren, ist es sehr hilfreich, wenn Sie zunächst die Spekulationssteuer auf Ihre Immobilien berechnen und diese dann dem möglichen Mehr- oder Mindergewinn (der völlig spekulativ ist) gegenüberstellen. Vielleicht ist die Steuer so hoch, dass ein Preisverfall innerhalb von zwei Jahren in dieser Größenordnung vollkommen unwahrscheinlich ist. Das hängt natürlich vom möglichen Gewinn und auch von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
• Selbstnutzung ist die zweite Möglichkeit, um diese Steuer zu umgehen. Die Spekulationssteuer auf eine eigengenutzte Immobilie entfällt, wenn Sie diese in den letzten drei Jahren – im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor – selbst bewohnt haben. Es gelten angefangene Kalenderjahre. Sollten Sie im Dezember 2017 in Ihr eigenes Haus eingezogen sein, können Sie es steuerfrei im Januar 2019 verkaufen, weil die Spekulationssteuer auf die eigengenutzte Immobilie entfällt. Eine Eigennutzung liegt auch vor, wenn eines Ihrer Kinder, für das noch Anspruch auf Kindergeld besteht, in der Immobilie wohnt.

Spekulationssteuer bei geerbten und verschenkten Immobilien

Auch auf eine geerbte Immobilie fällt beim Unterschreiten der zehnjährigen Spekulationsfrist und keiner Selbstnutzung die Spekulationssteuer an. Wenn Sie als Erbe so eine Immobilie verkaufen möchten, ist es für Sie wichtig, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Dieser Zeitpunkt ist der Beginn der Spekulationsfrist. Wenn ein Miterbe einem anderen Miterben seinen Erbteil abkauft (häufiger Fall unter Geschwistern), entstehen ihm Anschaffungskosten, welche die Steuerlast reduzieren. Sollte die vererbte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern. Auch hier würde sich empfehlen, entweder die zehnjährige Frist abzuwarten oder die Immobilie für einige Jahre selbst zu bewohnen. Lassen Sie sich gerade als Erbe beraten – sonst verlieren Sie durch die Spekulationssteuer möglicherweise viel Geld.

Sonderfälle bei der Besteuerung

Es gibt mehrere Sonderfälle, die steuerlich auf jeweils eigene Weise gewürdigt werden.

• Teilnutzung: Sollten Sie ein Mehrfamilienhaus vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen, in welchem Sie selbst eine Wohnung bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer anteilig auf den Anteil, den Sie nicht bewohnt haben.
• Erwerb im Rahmen der Gütertrennung: Sollten sich Ehepartner trennen, muss der Partner, der das gemeinsame Haus erhält und vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, die Spekulationssteuer zahlen, falls er das Haus nicht in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf bewohnt hat.
• Gewerbeimmobilien: Wenn solche Immobilien dem Betriebsvermögen entnommen und vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft werden, ist die Spekulationssteuer fällig.
• Grundstück ohne Immobilie: Beim Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren wird immer die Spekulationssteuer fällig. Es konnte schließlich keine Immobilie bewohnt werden.

Spekulationsgewinn reduzieren

Der zu besteuernde Spekulationsgewinn lässt sich deutlich reduzieren, wenn die Steuerpflichtigen alle entstehenden Kosten angeben. Diese sind steuerlich absetzbar. Das sind die Kaufnebenkosten beim Erwerb, Verkaufskosten (jeweils unter anderem Makler und Notar, aber auch Fahrt- und Buchführungskosten), Modernisierungskosten der ersten drei Jahre nach Erwerb, die netto 15 % der Erwerbskosten übersteigen und auch Veräußerungsverluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften.

Wichtig: Beachten Sie auch, dass Ihr Immobilienmakler nicht grundsätzlich dazu verpflichtet ist, Sie über steuerrechtliche Angelegenheiten zu informieren.