Какие вопросы я должен уточнить перед продажей недвижимости?
Еще до начала продажи вы должны уточнить, хотите ли вы снять или купить другую недвижимость сразу после продажи вашей. Вы также должны знать стоимость вашего объекта и подготовить все необходимые документы.
Вот самые важные вопросы, которые нужно задать:
- Есть ли у вас новая недвижимость на примете?
- Должен ли я платить комиссию за досрочное погашение кредита?
- Существует ли необходимость в ремонте?
- Имеются ли у вас все необходимые документы, такие как кадастровая карта, выписка из государственного реестра земель и земельных участков, общий чертеж, энергетический паспорт?
- В случае необходимости, доступны ли страхование строений, декларация о разделении общей собственности, протоколы собраний собственников,
- списки арендной платы, расчет пособий на аренду жилья и т.д.?
- Имеются ли подробные списки работ по обслуживанию объекта недвижимости?
- Должен ли инвентарь быть продан вместе с недвижимостью?
- Предусмотрено ли право преимущественной покупки?
- Знаете ли вы стоимость вашей недвижимости?
Нужен ли мне энергетический паспорт для продажи недвижимости? Что верно?
С мая 2014 года предъявление действующего энергетического паспорта является обязательным. Несоблюдение этого требования может привести к серьезным штрафам для владельца.
Для документации энергетического стандарта существует принципиальное различие между оценкой спроса и потребления. Если оценка спроса не прописана в явной форме, вы можете выбирать.
Энергетический паспорт предоставляет подробный обзор расходных данных объекта недвижимости, напр. показывает теоретический спрос на электроэнергию. Получение энергетического паспорта может стоить до 500 евро.
Если Вы подадите заявку на получение энергетического паспорта через нас, Вы получите его бесплатно.
Какие особенности я должен учитывать при продаже недвижимости?
Некоторые особенности проистекают из типа недвижимости, которую вы хотите продать. Для одноквартирного дома, например, вы должны знать среднюю рыночную стоимость земельного участка. Это может быть учтено при определении стоимости объекта. Для дома рядовой застройки, вы должны знать, можно ли расширять чердак. Это может стать преимуществом, если потенциальному покупателю нужна дополнительная жилая площадь.
Наш совет: Вы можете скачать подробный чек-лист «Продажа недвижимости» на нашей странице «Загрузки».
Какова правильная цена продажи моей недвижимости?
Цена первого предложения обычно устанавливается на уровне от 5 до 8 % выше
фактической ожидаемой цены продажи. Это дает вам большее пространство для торга. Альтернативный вариант — аукционы, в ходе которых устанавливается минимальная цена. Обычно, слишком дорогие предложения не получают много запросов и заявок на посещение. С другой стороны, если цена предложения слишком низкая, у вас не остается места для маневра при определении окончательной цены в ходе переговоров.
Должен ли я продавать недвижимость частным образом или через агента?
Время и затраты, связанные с продажей недвижимости частными лицами, часто недооцениваются. Кроме того, не каждый частный продавец может сам справиться со всеми задачами, возникающими в ходе продажи. Эти задачи включают, например, профессиональное оформление характеристики, использование параллельных маркетинговых каналов, юридическое обеспечение при продаже или оценку платёжеспособности потенциальных покупателей.
Агент по недвижимости выступает в качестве посредника между сторонами и нейтрально сопровождает процесс продажи. Это огромное преимущество, особенно при установлении окончательной цены.
Наш совет:хороший риелтор поможет добиться очень выгодной цены благодаря умелому посредничеству и тому, что свои комиссионные он получит только в случае успеха. Хороший риелтор обычно стоит своих денег.
Мы рекомендуем частную продажу только в исключительных случаях. (например, в случае продажи друзьям).
Какие рекламные каналы подходят для поиска подходящего покупателя?
Для того чтобы реализовать весь торговый потенциал, при продвижении своей недвижимости на рынке необходимо использовать все возможные рекламные каналы. В дополнение к рекламе на четырех-пяти крупнейших порталах (таких как Immoscout24, Immowelt, Ebay, Immonet), следует также заняться продвижением на месте: установить знак «Продается» возле дома, распространять листовки, публиковать объявления в ежедневных газетах и рекламных каталогах.
Наш совет:чем больше вы вкладываетесь в маркетинг, тем выше вероятность найти покупателя с самой высокой покупательной способностью и в конечном итоге продать объект по лучшей цене!
На что следует обращать внимание при организации визитов и проведении переговоров?
Вы должны связаться с каждым заинтересованным лично по телефону. В случае, если объект недвижимости соответствует профилю поиска заявителя, вы должны организовать индивидуальный осмотр на месте.
Во время осмотра Вы можете поговорить с клиентом и более точно понять его требования к приобретаемой недвижимости.
Договор купли-продажи должен основываться на интересах обеих сторон, поскольку в противном случае он не будет подписан. Содержание договора в значительной степени зависит от конкретного случая:
- Продается ли встроенная кухня вместе с объектом?
- Упоминаются ли в договоре дефекты объекта?
- Гарантированы ли определенные характеристики, такие как жилая площадь, доход от аренды и т.д.?
- В любом случае, для продавца важно, чтобы объект был «продан таким, какой он есть», и чтобы ответственность за дефекты была исключена, насколько это возможно.
Наш совет: в случае сомнений нотариус не сможет уладить все вопросы, так как он ничего не знает об объекте и не принимал участия в переговорах о купле-продаже. Поэтому убедитесь, что вы включили в договор купли-продажи все важные материалы.
Должен ли я платить налоги при продаже недвижимости?
Как правило, при продаже недвижимости, занимаемой собственником, налог на прибыль от спекулятивных сделок не взимается, даже если она выросла в цене. С другой стороны, в случае сдачи в аренду, доход от разницы в стоимости облагается налогом, если между продажей и покупкой недвижимости прошло не менее 10 лет.
Оценка недвижимости
Какие существуют методы расчета рыночной стоимости?
Затратный метод оценки недвижимости: Расчет на основании строительного фонда
Эта процедура особенно популярна для оценки частной собственности. Основой для определения стоимости недвижимости по затратному методу являются все наличные строения. Основываясь на обычных затратах, землемер рассчитывает стоимость недвижимости на момент строительства. В дальнейшем за каждый год вычитается 1,25 процента от стоимости. Таким образом, он определяет текущую материальную ценность и учитывает возраст объекта.
К рыночной стоимости недвижимости добавляется стоимость земли. Она определяется за квадратный метр площади и основана на средних ценах на землю аналогичных площадей в окрестностях. Фактическая стоимость — это сумма стоимости здания и рыночной стоимости земли.
Рыночная стоимость земли + стоимость здания = рыночная стоимость (фактическая стоимость)
Доходный метод оценки недвижимости:Оценка арендной недвижимости
Эту процедуру желательно использовать в случае сдаваемой в аренду недвижимости или коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется на основе потенциального дохода или выручки от объекта недвижимости.
Метод сравнительной стоимости: Метод сравнительной стоимости следует отличать от сравнительного метода в качестве третьего распространенного метода. В частности, агенты по недвижимости используют этот вариант для оценки, в рамках которого цена продажи объекта определяется на основе других сопоставимых объектов недвижимости.
Такой объект должен иметь то же оснащение, быть в сопоставимом состоянии и, конечно же, быть очень похожим по местоположению и размерам. Для применения сравнительного метода необходимо большее количество однотипных объектов.
Почему оценка недвижимости важна? Причины!
- Продажа: Оценка жилой недвижимости может быть обоснована самыми разными причинами. Обычно владелец намерен продать дом. Причиной этого может быть желание сменить место жительства.
- Развод: В случае развода оценка имущества почти всегда необходима, если в рамках судебного разбирательства требуется перепись имущества. Какая оценка подходит для такого дома, в значительной степени зависит от того, является ли он собственностью или арендуется.
- Налог: Перестройка или расширение объекта недвижимости также может быть причиной для оценки рыночной стоимости. В этом случае, возможно, придется пересчитать налог на недвижимость, что также зависит от ее стоимости.
- Наследство/дарение: налог на подарок или наследство также рассчитывается на основе этой стоимости. Поэтому в случае дарственной или наследства должна быть определена рыночная стоимость.
Могу ли я получить оценку недвижимости, даже если не хочу ее продавать?
Многие владельцы недвижимости хотят знать стоимость своей недвижимости, прежде чем они,
наконец, решат ее продать. Поэтому мы предлагаем Вам бесплатную
и необязывающую оценку, чтобы Вы могли определить точную стоимость Вашей недвижимости
или земли. Захотите ли вы продать недвижимость через нас или нет,
решать вам.
Как быстро я могу получить оценку недвижимости?
Как правило, мы осматриваем вашу недвижимость в течение двух-трех
рабочих дней. Мы вышлем вам подробную оценку в течение
трех-пяти рабочих дней.
Как вы определяете стоимость моей недвижимости с помощью бесплатной онлайн-оценки?
С помощью бесплатной онлайн-оценки недвижимости мы определяем стоимость Вашей недвижимости по сравнительному методу. Но, в зависимости от ваших потребностей, мы можем сделать это, используя затратный или доходный метод.
Какую цену я могу установить за свою недвижимость?
В основном мы советуем: не слишком низкую, но и не слишком высокую. Поэтому в первую очередь
важно знать рыночную стоимость вашего объекта,
чтобы определить правильную цену продажи.
В чем разница между рыночной стоимостью и ценой продажи?
Рыночная стоимость представляет собой объективно определенную стоимость имущества. Обычно
она определяется оценщиком и соответствует текущей стоимости дома. Рыночная стоимость недвижимости
учитывает возраст объекта и использованные
строительные материалы. Цена покупки — это цена, которую готовы заплатить покупатели на
свободном рынке. Если цена продажи и рыночная стоимость отличаются незначительно,
покупатель платит справедливую цену. Но если цена продажи значительно превышает
рыночную стоимость, продавец обычно требует слишком много денег за недвижимость.
В чем разница между бесплатной и платной оценкой?
Платная оценка обычно проводится, когда требуется
подробное письменное заключение или оценка юридически обязательна
(например, в случае наследования или развода, когда вопрос не может быть решен
на основе консенсуса). Требования к подобной оценке выше,
чем к бесплатной. Мы также будем рады помочь вам с платными экспертными заключениями.
Просто отправьте нам свои пожелания, и мы с удовольствием составим для вас
индивидуальное предложение.
Почему я должен указывать адрес своей недвижимости?
Адрес является очень важным индикатором правильной оценки имущества.
Цены на недвижимость сильно варьируются в зависимости от расположения — как по региону и городу,
так и по муниципалитету или участку улицы. Нам нужен Ваш адрес,
чтобы обеспечить полноценную оценку недвижимости.
Как будут использоваться мои контактные данные?
Защита ваших личных данных очень важна для нас. Мы используем Ваши
личные данные конфиденциально и в соответствии с
законом о защите данных. Более подробную информацию Вы найдете в нашем заявлении о защите данных.
Для каких объектов недвижимости я могу проводить оценку?
С помощью расчета можно вычислить рыночную стоимость кондоминиумов, домов (EFH, DHH, RMH, REH) и земельных участков в Германии.
Вы должны иметь как можно больше информации для оценки.
Пожалуйста, обратите внимание, что нестандартные характеристики не могут быть учтены при автоматической оценке.
Что такое рыночная стоимость? Определение
Определение рыночной стоимости: рыночная стоимость недвижимости отражает цену продажи, которая может быть предложена на рынке. Эта стоимость определяется при оценке имущества. Короче говоря: Рыночная стоимость — это объективно определенная стоимость имущества. Оба термина используются как синонимы.
Энергетический паспорт
Что такое энергетический паспорт?
Энергетический паспорт используется для оценки энергетических характеристик здания и показывает потребление энергии на квадратный метр полезной площади в год. В принципе, энергетический паспорт можно сравнить с классом энергоэффективности холодильников или стиральных машин. С помощью энергетического паспорта потенциальный покупатель может оценить, насколько высоким является энергопотребление объекта и есть ли необходимость в его ремонте. Энергетический паспорт обязателен при продаже недвижимости. На сегодняшний день он нужен даже при сдаче объекта в аренду. Если у вас нет энергетического паспорта при сдаче или продаже недвижимости, во время проверок вы можете быть подвергнуты высоким штрафам. Так как паспорт содержит рекомендации по энергетической модернизации, часто перед продажей желательно самостоятельно провести некоторые работы.
Кому нужен энергетический паспорт?
Сегодня обязательно иметь энергетический паспорт, если вы хотите продать свою недвижимость. Вы должны предоставлять его потенциальным покупателям. Если у вас нет энергетического паспорта, это может привести к высоким штрафам. Если вы сами проживаете в своей квартире, вам, естественно, отдельный энергетический паспорт не нужен.
Какие есть виды энергетических паспортов?
Существует два типа энергетических паспортов.
1) Энергетический паспорт, ориентированный на потребление, показывает, сколько энергии потребляли владельцы недвижимости в течение последних трех лет. Таким образом, информация, содержащаяся в энергетическом паспорте, также зависит от того, насколько экономичными были предыдущие собственники. Для пустующих объектов этот показатель не является существенным.
2) С другой стороны, энергетический паспорт, ориентированный на расход, является более полным. Он более подробно анализирует строительные материалы и отопление здания. На основе этих данных рассчитывается независимая стоимость объекта недвижимости, которая не связана с поведением владельцев. Энергетический паспорт ориентированный на расход позволяет легко сравнивать объекты друг с другом.
Обязателен ли энергетический паспорт для характеристики объекта?
Ответ — да! EnEV 2014 требует, чтобы определенная информация из энергетического паспорта уже была включена в объявление о продаже недвижимости. Вы должны указать в объявлении, какой у вас паспорт: ориентированный на расход или потребление.
Как получить энергетический паспорт?
Паспорт, ориентированный на потребление, можно запросить у электроснабжающей организации. Оценку расхода обычно выдают архитекторы, инженеры или теплотехники. Мы рекомендуем обратиться к специалисту, прошедшему обучение в области энергетического консалтинга. Продавая недвижимость через нас, вы сможете легко и бесплатно оформить энергетический паспорт.
Должен ли я иметь энергетический паспорт?
Да! В Германии энергетический паспорт является обязательным с мая 2014 года. Но не волнуйтесь, нет никаких обязательств, если продажа вашего дома не предвидится. Энергетический паспорт обязателен только в том случае, если вы хотите продать свою недвижимость.
Какой энергетический паспорт нужен при продаже недвижимости?
Тип энергетического паспорта зависит от типа недвижимости. Паспорт, ориентированный на расход (оценка расхода), является обязательным для энергетически необновленных объектов, имеющих до 4 квартир и разрешительную документацию на строительство, выданную до 1.11.1977 года. Для всех остальных объектов обычно достаточно оценки потребления.
Какой энергетический паспорт нужен для нежилых зданий?
Энергетический паспорт так же необходим при продаже нежилого здания, как и при продаже жилого дома. Однако в этом случае всегда достаточно оценки потребления.
Зачем вообще был введен энергетический паспорт?
Энергетический паспорт служит для облегчения оценки энергетического качества зданий. Оценивая недвижимость в соответствии с едиными стандартами, он позволяет сравнивать энергопотребление объектов по всей стране.
Какие документы необходимы для получения энергетического паспорта?
Для оценки потребления:
- Затраты на электроэнергию за последние три года
- Фотографии объекта
- Информация о доле незанятых помещений в здании
Для оценки расхода:
- Планы этажей, фасад и секции здания
- Затраты на электроэнергию за последние три года
- Конструктивное описание и фотографии объекта недвижимости
- Опционально: более подробная документация о проведенных мерах модернизации
- Протокол измерения топочных газов в дымовой трубе
Каков срок действия энергетического паспорта?
Энергетический паспорт действует до десяти лет. Этот срок относится как к данным потребления, так и расхода.
Сколько стоит энергетический паспорт?
Энергетический паспорт, ориентированный на потребление, обычно стоит от 30 до 100 евро. Стоимость энергетического паспорта, ориентированного на расход, сильно варьируется в зависимости от объекта и составляет от 150 до 1000 евро.
Мы возьмем на себя подготовку энергетического паспорта для Вас. Быстро и бесплатно!