Пожизненная рента: добавочная рента за недвижимость

С пожизненной рентой собственники недвижимости продают свой дом или кондоминиум в обмен на пожизненную пенсию, выплачиваемую в виде обычных ежемесячных платежей с одновременным пожизненным правом проживания в своем доме. На первый взгляд, звучит очень хорошо, но это уравнение с несколькими переменными.

Источник: STATISTA, 2019

Мотивы пожизненной ренты

Есть несколько причин для продажи недвижимости за пенсионные выплаты, в том числе отсутствие наследников или нежелание владельцев покидать дом. Но главный мотив — сугубо финансовый: многие считают, что это очень удобно: они верят, что будут жить в оплачиваемом доме и много путешествовать. Но низкая рента зачастую перечеркивает их планы. Без личного обеспечения уровень жизни автоматически снижается с выходом на пенсию, и зачастую резко. А если возникнут дополнительные расходы на ремонт и переоборудование, то закат жизни пройдет рука об руку с финансовыми трудностями. Помочь с этим может пожизненная или имущественная пенсия.

Как происходит продажа дома с правом проживания?

При этом особом виде продажи вы отдаете свою недвижимость либо специализированному поставщику ренты, либо частному лицу. В отличие от классической продажи, вы получаете доход не сразу, а в виде пожизненных пенсионных выплат. Существуют также модели с ограничениями по времени. С их помощью можно очень точно рассчитать вашу пожизненную пенсию, в то время, как в случае с пожизненной рентой покупатель должен пойти на определенный риск, т.к. он не знает, как долго вы проживете. Общей чертой обеих моделей является то, что вы получаете ежемесячные платежи, как пенсионные выплаты. В то же время, покупатель предоставляет вам пожизненное право проживания в вашей недвижимости.

Цена покупки и размер ренты

Обычно рыночная стоимость определяет цену недвижимости, но в описанном сценарии покупатель и получатель рассчитывают риски по-разному. Одна из причин этого уже упоминалась выше: когда пенсия выплачивается пожизненно, существует фактор неопределенности в отношении ожидаемой продолжительности жизни. Кроме того, состояние недвижимости в последние годы жизни получателей не улучшится, они вряд ли будут что-либо делать для ее сохранения. Новый владелец, в свою очередь, откладывает ремонт до тех пор, пока пожилые жильцы не скончаются. Он компенсирует стремительную потерю стоимости в связи с задержкой работ по обновлению и реконструкции, которые при определенных обстоятельствах могут продолжаться довольно долго, за счет более низкой закупочной цены.

Пожизненная рента: За и Против

Есть плюсы и минусы пожизненной ренты, их также можно назвать рисками и возможностями. Они касаются обеих сторон. Они напрямую связаны с ожидаемой продолжительностью жизни пенсионеров. Если была назначена пожизненная пенсия, что, как уже упоминалось, не является обязательным, то чем дольше живет получатель, тем ниже становится доходность покупателя. И наоборот. Эта часть соглашения является предметом спекуляций. Обе стороны должны осознавать это. Покупатель снижает этот риск, устанавливая минимальный возраст заключения будущего контракта на пожизненную ренту. Обычно это 65 лет. Однако это не жесткое правило и оно может обсуждаться. Поскольку до сих пор пожизненная рента в Германии была нишевым продуктом, на рынке, вероятно, можно найти множество разнообразных моделей.

Виды пожизненной ренты

Одним из возможных вариантов является уже упомянутая «временная пенсия», которая включает право на проживание до конца жизни, но привязывает начало выплаты пенсии к определенному возрасту.

Это может быть отсроченная пенсия, выплаты которой начинаются позже, минимальная пенсия, по которой пенсия начисляется только до момента полной оплаты недвижимости, и максимальная пенсия, по которой выплаты осуществляются до определенной даты.

В принципе, в модели пожизненной ренты можно также учитывать обратную ипотеку. Владелец недвижимости предоставляет свой дом или кондоминиум в кредит, если это позволяют существующие долги.

Пожизненная рента с одноразовой выплатой

Если люди ориентированы на эту модель и в данный момент нуждаются в большей сумме денег, они могут получить большую часть согласованной суммы за один платеж. Эта часть, конечно, уменьшает последующие ежемесячные платежи. Эту модель также стоит рассмотреть. Расчет может быть сложным для покупателя, если он предлагает пожизненную пенсию. Для осуществления этого одноразового платежа требуется сложный счет-фактура.

Как рассчитать размер пенсии?

Размер пенсии зависит от различных факторов. Среди которых:

• Стоимость недвижимости

• Снижение цены для покупателя в связи с различными рисками
• Возраст и пол владельца
• Коэффициент пожизненной ренты (на основе статистической ожидаемой продолжительности жизни и других факторов, таких как возраст, пол, состояние здоровья, курение, предыдущая работа и другие жизненные риски)
• Состояние и ликвидность недвижимости
• Срок действия договора (с ограничением или без ограничения срока пенсионных выплат)

Пенсионные выплаты увеличиваются с увеличением возраста начала действия договора.
Как и любая пенсия, она также связана с инфляцией. Право на проживание, естественно, уменьшает размер пенсионных выплат. Это снижает стоимость недвижимости различными способами.

Пожизненная рента и налоги

Пенсии облагаются налогом, но в случае ренты затрагивается только часть дохода. Она, в свою очередь, зависит от возраста, в котором заключается договор. Налог на пожизненную ренту уменьшается в зависимости от возраста пенсионера на момент заключения договора. Максимальная налоговая ставка может составлять 18%, но, зачастую, она намного меньше.

Источник: STATISTA, 2019

Для кого эта модель является целесообразной?

В принципе, она будет полезной для обеих договаривающихся сторон, если будет разработана надлежащим образом. Покупатели получают преимущества от:

• приобретения недвижимости без первоначального взноса,
• понижения ставки по кредиту,
• приобретения, независимо от негативного отношения банка (часто из-за низкой кредитоспособности частных лиц),
• значительно более низкие затраты на недвижимость в связи с законными льготами, и
• инвестиции в выгодную недвижимость, о которой, в лучшем случае, до сих пор заботятся жители.

Для продавцов и пенсионеров эта модель также имеет много весомых обоснований:

• право на проживание в знакомом окружении
• повышение пенсии
• избавление от заботы о наследстве (зачастую это большая проблема для пожилых людей с несколькими детьми)

Обеспечение пожизненной ренты

Для престарелых владельцев недвижимости и будущих пенсионеров обеспечение этой модели достаточно важно. Если во время действия договора покупатель становится неплатежеспособным или перестает платить пенсию, необходимо обеспечить защиту недвижимости, чтобы собственник не потерял ее без получения пенсии. Факт невыполнения обязательств по оплате ни в коем случае не является основанием для немедленного расторжения всего договора и повторного изменения записи в земельной книге.

Если это так, то по крайней мере часть полученной пенсии должна быть возмещена. Но есть и правовые гарантии. Наиболее важными являются первичная запись заявления о пожизненной ренте и праве на проживание в земельной книге. Если покупатель не платит, продавцы не могут сразу же отобрать у него недвижимость, но и он не может выставить их за дверь. Обычно контракт в этом случае замораживается. Благодаря продуманной схеме, право на пенсионные выплаты продлевается на соответствующие месяцы просрочки платежа.

Что происходит в случае c нуждающимися в постоянном уходе?

При переезде в дом престарелых право на проживание в доме истекает, но пенсия сохраняется. Вместо права на проживание, владельцы имеют право сдавать недвижимость в аренду. Поэтому они ничего не теряют.

Пожизненная рента — Альтернативный вариант

Может ли пожизненная рента рассматриваться как эффективное обеспечение в старости?
Для определенной группы пожилых людей этот вид пенсионного обеспечения является эффективным способом избавления от финансовых трудностей и активного и свободного планирования старости. Кроме того, вы можете подключить своих партнеров к продаже недвижимости и тем самым обеспечить надежную защиту.

Альтернатива: Продажа!

Лишь около 1/3 пожилых людей убеждены, что их наследники переедут в их дом. Поэтому они часто спрашивают себя, что лучше: держаться за «дом» или расстаться с ним? Влияние оказывает набирающее обороты мнение экспертов, которые высказывались, в том числе, и на Focus Online, и даже предостерегали от пожизненной ренты.

Ведь практически невозможно положиться на долгосрочную платежеспособность покупателей. В случае просрочки платежей существуют определенные права на отказ и возможна также принудительная продажа. Но кто захочет беспокоиться о таких проблемах в старости?

Продажа недвижимости может означать новое начало для пожилых людей. Хотя сама мысль о продаже дома может сначала вызывать боль в животе у некоторых людей. Однако вырученные от этого средства могут быть эквивалентны страховке на соответствующую возрасту жилую площадь или месту в доме престарелых.

Однако есть и другая возможность, которая позволяет вам оставаться в собственном доме и при этом иметь свободный капитал: это возможность продажи дома с правом его бессрочной аренды и невозможностью выселения. Арендная плата, которая должна регулярно выплачиваться после этого, по крайней мере, позволяет цене продажи снова немного подскочить. Этот вариант поможет избежать попадания в дом престарелых.