Hausverkauf Steuern – Spekulationssteuer
Wer ein Haus verkauft und dabei gegenüber der Anschaffung einen Gewinn erzielt, muss darauf unter Umständen eine Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf bezahlen. Das ist aber nicht zwingend, denn es hängt von der Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf ab. Von einer Spekulation geht das Finanzamt nur dann aus, wenn diese Zeitspanne kürzer als zehn Jahre ist. Auch bei einer selbst bewohnten Immobilie ändern sich die Regeln.
Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen
Zunächst einmal: Eine Spekulationssteuer auf den Verkauf von Häusern oder Eigentumswohnungen kann es geben. Wer so ein Vorhaben in Angriff nimmt, muss sich daher dringend über die Regeln informieren. Die Steuern beim Hausverkauf lassen sich vollkommen legal vermeiden. Es geht prinzipiell um drei Steuerarten:
- Spekulationssteuer
- Umsatzsteuer
- Gewerbesteuer
Ob und in welcher Höhe sie fällig werden, hängt von bestimmten Rahmenbedingungen ab. So ist zunächst zu klären, ob Sie Ihre Immobilie Ihrem Betriebs- oder Privatvermögen zurechnen müssen. Sollten Sie aus Ihrem Betriebsvermögen eine Immobilie verkaufen, so ist dies grundsätzlich steuerpflichtig. Beim Verkauf aus Ihrem Privatvermögen unterliegen Sie nur unter bestimmten Umständen der Steuerpflicht. Schauen wir uns die Steuerarten an.
Die Gewerbesteuer
Wenn Sie gewerblich mit Immobilien handeln, wird die Gewerbesteuer fällig. Das Finanzamt betrachtet Ihre Verkaufsaktivitäten auch dann als gewerblich, wenn Sie zwar nur Immobilien im Privatvermögen halten und diese gelegentlich veräußern, das aber innerhalb von fünf Jahren drei Mal oder häufiger geschieht. Diese sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ macht Sie dann zum Gewerbetreibenden, Sie müssen auf den Erlös eine Gewerbesteuer entrichten.
Die Umsatzsteuer
Auch diese Steuer fällt nur an, wenn Sie gewerblich handeln. Sie müssen sie auf den Verkaufserlös und auf die Notar- und Maklergebühren entrichten.
Die Spekulationssteuer
Viele Menschen kaufen Immobilien als Vermögensanlage oder Altersvorsorge und verkaufen sie gelegentlich auch wieder. Das bietet sich an, wenn die Preise deutlich gestiegen sind. Der Verkäufer möchte natürlich dann einen Gewinn erzielen, den er aber unter Umständen auch als spekulativen Gewinn versteuern muss. Diese Steuer fällt für private Veräußerer am häufigsten an.
Das Finanzamt erlaubt natürlich private Veräußerungsgeschäfte (Autos, Immobilien, Schmuck, Antiquitäten etc.), möchte aber seinen Anteil erhalten, wenn jemand mit einer eindeutigen Gewinnerzielungsabsicht kauft und verkauft. In so einem Fall fällt bei einem tatsächlichen Gewinn die Spekulationssteuer an, wobei die Rahmenbedingungen für Immobilien genau definiert sind.
Besteuert wird nach dem Einkommensteuersatz, wenn jemand eine nicht selbst genutzte Immobilie in einem Zeitraum von zehn Jahren ab Kauf mit Gewinn verkauft. Die Steuer fällt nur auf den Gewinn an. Daher ist es wichtig, die Unterlagen zum Kauf gut aufzubewahren, um den Kaufpreis belegen zu können.
Von der Kapitalertragsteuer sind die Veräußerer hingegen befreit, und zwar auch dann, wenn die Spekulationsfrist bereits verstrichen ist. Auch die Erträge aus einer Verpachtung oder Vermietung werden mit dem Einkommensteuersatz, aber nicht mit der Kapitalertragssteuer besteuert (Verbot der Doppelbesteuerung).
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf vermeiden
Sie können diese Steuer vermeiden. Dafür gibt es zwei relativ einfache Möglichkeiten:
- Sollten Sie etwa im achten bis neunten Jahr nach dem Erwerb an einen Verkauf denken, dann warten Sie lieber, bis die zehn Jahre der Spekulationsfrist verstrichen sind. Natürlich wirken gestiegene Immobilienpreise verlockend, es besteht die Befürchtung, dass sie in den nächsten Jahren wieder fallen könnten und Ihnen damit ein Gewinn entgeht. Sollten Sie so kalkulieren, ist es sehr hilfreich, wenn Sie zunächst die Spekulationssteuer auf Ihre Immobilien berechnen und diese dann dem möglichen Mehr- oder Mindergewinn (der völlig spekulativ ist) gegenüberstellen. Vielleicht ist die Steuer so hoch, dass ein Preisverfall innerhalb von zwei Jahren in dieser Größenordnung vollkommen unwahrscheinlich ist. Das hängt natürlich vom möglichen Gewinn und auch von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
- Selbstnutzung ist die zweite Möglichkeit, um diese Steuer zu umgehen. Die Spekulationssteuer auf eine eigengenutzte Immobilie entfällt, wenn Sie diese in den letzten drei Jahren – im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor – selbst bewohnt haben. Es gelten angefangene Kalenderjahre. Sollten Sie im Dezember 2017 in Ihr eigenes Haus eingezogen sein, können Sie es steuerfrei im Januar 2019 verkaufen, weil die Spekulationssteuer auf die eigengenutzte Immobilie entfällt. Eine Eigennutzung liegt auch vor, wenn eines Ihrer Kinder, für das noch Anspruch auf Kindergeld besteht, in der Immobilie wohnt.
Spekulationssteuer bei geerbten und verschenkten Immobilien
Auch auf eine geerbte Immobilie fällt beim Unterschreiten der zehnjährigen Spekulationsfrist und keiner Selbstnutzung die Spekulationssteuer an. Wenn Sie als Erbe so eine Immobilie verkaufen möchten, ist es für Sie wichtig, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Dieser Zeitpunkt ist der Beginn der Spekulationsfrist. Wenn ein Miterbe einem anderen Miterben seinen Erbteil abkauft (häufiger Fall unter Geschwistern), entstehen ihm Anschaffungskosten, welche die Steuerlast reduzieren. Sollte die vererbte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern. Auch hier würde sich empfehlen, entweder die zehnjährige Frist abzuwarten oder die Immobilie für einige Jahre selbst zu bewohnen. Lassen Sie sich gerade als Erbe beraten – sonst verlieren Sie durch die Spekulationssteuer möglicherweise viel Geld.
Sonderfälle bei der Besteuerung
Es gibt mehrere Sonderfälle, die steuerlich auf jeweils eigene Weise gewürdigt werden.
- Teilnutzung: Sollten Sie ein Mehrfamilienhaus vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen, in welchem Sie selbst eine Wohnung bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer anteilig auf den Anteil, den Sie nicht bewohnt haben.
- Erwerb im Rahmen der Gütertrennung: Sollten sich Ehepartner trennen, muss der Partner, der das gemeinsame Haus erhält und vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, die Spekulationssteuer zahlen, falls er das Haus nicht in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf bewohnt hat.
- Gewerbeimmobilien: Wenn solche Immobilien dem Betriebsvermögen entnommen und vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft werden, ist die Spekulationssteuer fällig.
- Grundstück ohne Immobilie: Beim Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren wird immer die Spekulationssteuer fällig. Es konnte schließlich keine Immobilie bewohnt werden.
Spekulationsgewinn reduzieren
Der zu besteuernde Spekulationsgewinn lässt sich deutlich reduzieren, wenn die Steuerpflichtigen alle entstehenden Kosten angeben. Diese sind steuerlich absetzbar. Das sind die Kaufnebenkosten beim Erwerb, Verkaufskosten (jeweils unter anderem Makler und Notar, aber auch Fahrt- und Buchführungskosten), Modernisierungskosten der ersten drei Jahre nach Erwerb, die netto 15 % der Erwerbskosten übersteigen und auch Veräußerungsverluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften.
Wichtig: Beachten Sie auch, dass Ihr Immobilienmakler nicht grundsätzlich dazu verpflichtet ist, Sie über steuerrechtliche Angelegenheiten zu informieren.
Immobilienverkauf & Steuern
Immobilienverkauf und Steuern; was wird fällig?
Sowohl beim Kauf, als auch beim Verkauf von Immobilien können Steuern fällig werden. Dass beim Kauf einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer zu leisten ist, ist weithin bekannt. Jedoch fallen auch für den Verkäufer Steuern an. Welche Abgaben anfallen könnten und wie man diese senken kann, damit haben wir uns im Folgenden beschäftigt.
Input rund um die Spekulationssteuer und den „eigenen Wohnzweck“
Einen wichtigen Faktor bezüglich des Gewinns aus einem Verkauf stellt der Zeitraum dar, über welchen die Immobilie im Besitz des Eigentümers gewesen ist. Liegt zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie ein vergangenes Jahrzehnt, dann muss der aus einem Verkauf geschlagene Gewinn NICHT versteuert werden. Hierbei irrelevant sind der tatsächliche Nutzungsübergang und die Eintragung ins Grundbuch. Die Spekulationsfrist beginnt dann, wenn der Kaufvertrag beurkundet wird. Ebenfalls Gewicht trägt, ob der Verkäufer die Immobilie zur Eigennutzung besaß oder vermietet wurde.
Hat der Verkäufer die Immobilie selbst bewohnt, dann gilt die eben erwähnte Frist von zehn Jahren nicht. Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkäufer mindestens im Verkaufsjahr und auch in den zwei Jahren davor darin gewohnt hat bzw. dass für diesen Zeitraum ein „eigener Wohnzweck“ nachweisbar ist. Haben Ehepartner oder Kinder die Immobilie für diese vorgeschriebenen drei Jahre – angebrochene Jahre werden mitgezählt – die Immobilie genutzt, gilt die Steuerbefreiung ebenfalls.
Beispiel 1: Wurde ein Haus 2010 erworben und der Käufer, Ehepartner oder Kinder bewohnten es ab dem Jahr 2012, 2014 stand dann der Verkauf an. Dann muss der Gewinn durch den Immobilienverkauf versteuert werden. Denn der „eigene Wohnzweck“ bestand weniger als zehn Jahre.
Beispiel 2: Auch wenn die Immobilie vermietet wurde und die Frist von zehn Jahren anschließend keine Einhaltung gefunden hat, muss eine Spekulationssteuer geleistet werden. Wurde eine Immobilie 2010 erworben und bis 2018 vermietet und dann verkauft, bestand auch hier kein „eigener Wohnzweck, weshalb der Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuert werden muss.
DAS gilt es beim Hausverkauf und bei der Steuer zu beachten
TIPP: Wurde die im Eigentum befindliche Immobilie fremdgenutzt, sollte ein Verkauf im Optimalfall erst nach zehn Jahren verstrichenen Jahren erfolgen. Ist dies nicht möglich, sollte Eigenbedarf angemeldet und die Immobilie für drei Jahre lang, im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorausgegangen Jahren, per „eigenem Wohnzweck“ genutzt werden.
Beachten sollte man hierbei auch gegebenenfalls die so genannte „drei Objekte-Grenze“. Veräußert man innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien, dann fällt dies laut gültigem Gesetz unter die Regeln des gewerblichen Grundstückhandels.
Auch hier ein Beispiel: Wurden im Jahr 2010 zwei Immobilien erworben, 2012 und 2013 folgen anschließend der Erwerbe von weiteren Immobilien. 2015 sollen diese vier Immobilien, auch über das Jahr verteilt, wieder veräußert werden. Dann sind die Erwartungen eines gewerblichen Grundstückhandels erfüllt. Heißt, dem Verkäufer blühen Gewerbesteuern. Dies gilt auch, wenn der Käufer eine Immobilie erwirbt und diese anschließend in mehrere Parteien aufteilt. Werden via einer Immobilie drei oder mehr Eigentumswohnungen verkauft, dann greift auch hier die „drei Objekte-Grenze“.
Beispiel: Kaufte man 2010 ein Mehrfamilienhaus, welches in fünf Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und man hat 2014 insgesamt vier Wohnungen von diesen veräußert. Dann spielt es keine Rolle, dass man zuvor lediglich EINE Immobilie gekauft hat. Verkauft wurden VIER Immobilien. Der Verkauf von drei Objekten ist somit dennoch überschritten.
Umsatzsteuer: DAS ist gut zu wissen!
Zu aller erst: eine Umsatzsteuer wird bei privaten Immobilienverkäufen NICHT erhoben. Berechnet wird sie jedoch beim gewerblichen Grundstückhandel, wobei je Verkauf eine Umsatzsteuer von 19% erhoben wird. Zuzüglich gilt es die Umsatzsteuer für Makler und Notar zu berücksichtigen.
SO kann man Steuern bei einem Hausverkauf sparen
An dieser Stelle erneut erwähnt wird die Frist von zehn Jahren. Möchte man den Gewinn aus einem Immobilienverkauf nicht versteuern, so Sollte man diese unbedingt unter den oben genannten Umständen einhalten. Des Weiteren lassen sich Steuerzahlungen für Gewerbe und Umsatz auf jeden Fall vermeiden, wenn man innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien veräußert. Diese Steuerfahndungen lassen sich ebenfalls umgehen, wenn eine zu veräußernde Immobilie zuvor auf den Ehepartner oder auf ein Kind übertragen wurde. Dann kann im Einzelfall allerdings eine Schenkungssteuer erhoben werden.
Liegt eine schriftliche Vereinbarung vor, dass der Kaufpreis über eine mehrjährige Ratenzahlung abgegolten wird, dann kann der Gewinn auf mehrere Jahre aufgeteilt werden. Hierdurch können die jährlichen Freigrenzen für Gewinne aus Veräußerungen in Anspruch genommen werden.
Übrigens, möchte man den Verkaufswert und somit den Gewinn aus der Veräußerung gewollt reduzieren. Dann lässt sich dies durch den Verkauf von nicht zum Grundstück gehörenden Gegenständen erreichen. Hierzu zählt beispielsweise die berühmte Einbauküche, die oftmals gerne von Käufern übernommen wird.
TIPP: Es ist allgemeinhin bekannt, dass sich das deutsche Steuerrecht durch Veränderungen bei Gesetzen, Rechtsprechungen und Verwaltungsverfahren im Wandel befindet. Diese „Dynamik“ sollten potentielle Hausverkäufer stets im Auge behalten. Ist man selbst mit den gegenwärtig geltenden Regeln nicht vertraut, dann sollte man sich von einem Steuerexperten fachmännisch und detailliert beraten lassen.
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Spekulationssteuer
Fallen beim Hausverkauf Steuern an? Nicht unbedingt!
HÖREN statt lesen. BarriereFREIheit!
Hausverkauf Steuern – Spekulationssteuer
Wer ein Haus verkauft und dabei gegenüber der Anschaffung einen Gewinn erzielt, muss darauf unter Umständen eine Spekulationssteuer auf den Immobilienverkauf bezahlen. Das ist aber nicht zwingend, denn es hängt von der Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf ab. Von einer Spekulation geht das Finanzamt nur dann aus, wenn diese Zeitspanne kürzer als zehn Jahre ist. Auch bei einer selbst bewohnten Immobilie ändern sich die Regeln.
Spekulationssteuer auf Immobilien berechnen
Zunächst einmal: Eine Spekulationssteuer auf den Verkauf von Häusern oder Eigentumswohnungen kann es geben. Wer so ein Vorhaben in Angriff nimmt, muss sich daher dringend über die Regeln informieren. Die Steuern beim Hausverkauf lassen sich vollkommen legal vermeiden. Es geht prinzipiell um drei Steuerarten:
- Spekulationssteuer
- Umsatzsteuer
- Gewerbesteuer
Ob und in welcher Höhe sie fällig werden, hängt von bestimmten Rahmenbedingungen ab. So ist zunächst zu klären, ob Sie Ihre Immobilie Ihrem Betriebs- oder Privatvermögen zurechnen müssen. Sollten Sie aus Ihrem Betriebsvermögen eine Immobilie verkaufen, so ist dies grundsätzlich steuerpflichtig. Beim Verkauf aus Ihrem Privatvermögen unterliegen Sie nur unter bestimmten Umständen der Steuerpflicht. Schauen wir uns die Steuerarten an.
Die Gewerbesteuer
Wenn Sie gewerblich mit Immobilien handeln, wird die Gewerbesteuer fällig. Das Finanzamt betrachtet Ihre Verkaufsaktivitäten auch dann als gewerblich, wenn Sie zwar nur Immobilien im Privatvermögen halten und diese gelegentlich veräußern, das aber innerhalb von fünf Jahren drei Mal oder häufiger geschieht. Diese sogenannte „Drei-Objekt-Grenze“ macht Sie dann zum Gewerbetreibenden, Sie müssen auf den Erlös eine Gewerbesteuer entrichten.
Die Umsatzsteuer
Auch diese Steuer fällt nur an, wenn Sie gewerblich handeln. Sie müssen sie auf den Verkaufserlös und auf die Notar- und Maklergebühren entrichten.
Die Spekulationssteuer
Viele Menschen kaufen Immobilien als Vermögensanlage oder Altersvorsorge und verkaufen sie gelegentlich auch wieder. Das bietet sich an, wenn die Preise deutlich gestiegen sind. Der Verkäufer möchte natürlich dann einen Gewinn erzielen, den er aber unter Umständen auch als spekulativen Gewinn versteuern muss. Diese Steuer fällt für private Veräußerer am häufigsten an.
Das Finanzamt erlaubt natürlich private Veräußerungsgeschäfte (Autos, Immobilien, Schmuck, Antiquitäten etc.), möchte aber seinen Anteil erhalten, wenn jemand mit einer eindeutigen Gewinnerzielungsabsicht kauft und verkauft. In so einem Fall fällt bei einem tatsächlichen Gewinn die Spekulationssteuer an, wobei die Rahmenbedingungen für Immobilien genau definiert sind.
Besteuert wird nach dem Einkommensteuersatz, wenn jemand eine nicht selbst genutzte Immobilie in einem Zeitraum von zehn Jahren ab Kauf mit Gewinn verkauft. Die Steuer fällt nur auf den Gewinn an. Daher ist es wichtig, die Unterlagen zum Kauf gut aufzubewahren, um den Kaufpreis belegen zu können.
Von der Kapitalertragsteuer sind die Veräußerer hingegen befreit, und zwar auch dann, wenn die Spekulationsfrist bereits verstrichen ist. Auch die Erträge aus einer Verpachtung oder Vermietung werden mit dem Einkommensteuersatz, aber nicht mit der Kapitalertragssteuer besteuert (Verbot der Doppelbesteuerung).
Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf vermeiden
Sie können diese Steuer vermeiden. Dafür gibt es zwei relativ einfache Möglichkeiten:
- Sollten Sie etwa im achten bis neunten Jahr nach dem Erwerb an einen Verkauf denken, dann warten Sie lieber, bis die zehn Jahre der Spekulationsfrist verstrichen sind. Natürlich wirken gestiegene Immobilienpreise verlockend, es besteht die Befürchtung, dass sie in den nächsten Jahren wieder fallen könnten und Ihnen damit ein Gewinn entgeht. Sollten Sie so kalkulieren, ist es sehr hilfreich, wenn Sie zunächst die Spekulationssteuer auf Ihre Immobilien berechnen und diese dann dem möglichen Mehr- oder Mindergewinn (der völlig spekulativ ist) gegenüberstellen. Vielleicht ist die Steuer so hoch, dass ein Preisverfall innerhalb von zwei Jahren in dieser Größenordnung vollkommen unwahrscheinlich ist. Das hängt natürlich vom möglichen Gewinn und auch von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
- Selbstnutzung ist die zweite Möglichkeit, um diese Steuer zu umgehen. Die Spekulationssteuer auf eine eigengenutzte Immobilie entfällt, wenn Sie diese in den letzten drei Jahren – im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor – selbst bewohnt haben. Es gelten angefangene Kalenderjahre. Sollten Sie im Dezember 2017 in Ihr eigenes Haus eingezogen sein, können Sie es steuerfrei im Januar 2019 verkaufen, weil die Spekulationssteuer auf die eigengenutzte Immobilie entfällt. Eine Eigennutzung liegt auch vor, wenn eines Ihrer Kinder, für das noch Anspruch auf Kindergeld besteht, in der Immobilie wohnt.
Spekulationssteuer bei geerbten und verschenkten Immobilien
Auch auf eine geerbte Immobilie fällt beim Unterschreiten der zehnjährigen Spekulationsfrist und keiner Selbstnutzung die Spekulationssteuer an. Wenn Sie als Erbe so eine Immobilie verkaufen möchten, ist es für Sie wichtig, wann der Erblasser die Immobilie erworben hat. Dieser Zeitpunkt ist der Beginn der Spekulationsfrist. Wenn ein Miterbe einem anderen Miterben seinen Erbteil abkauft (häufiger Fall unter Geschwistern), entstehen ihm Anschaffungskosten, welche die Steuerlast reduzieren. Sollte die vererbte Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft werden, ist der Veräußerungsgewinn zu versteuern. Auch hier würde sich empfehlen, entweder die zehnjährige Frist abzuwarten oder die Immobilie für einige Jahre selbst zu bewohnen. Lassen Sie sich gerade als Erbe beraten – sonst verlieren Sie durch die Spekulationssteuer möglicherweise viel Geld.
Sonderfälle bei der Besteuerung
Es gibt mehrere Sonderfälle, die steuerlich auf jeweils eigene Weise gewürdigt werden.
- Teilnutzung: Sollten Sie ein Mehrfamilienhaus vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen, in welchem Sie selbst eine Wohnung bewohnt haben, entfällt die Spekulationssteuer anteilig auf den Anteil, den Sie nicht bewohnt haben.
- Erwerb im Rahmen der Gütertrennung: Sollten sich Ehepartner trennen, muss der Partner, der das gemeinsame Haus erhält und vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft, die Spekulationssteuer zahlen, falls er das Haus nicht in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf bewohnt hat.
- Gewerbeimmobilien: Wenn solche Immobilien dem Betriebsvermögen entnommen und vor Ablauf der Spekulationsfrist verkauft werden, ist die Spekulationssteuer fällig.
- Grundstück ohne Immobilie: Beim Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren wird immer die Spekulationssteuer fällig. Es konnte schließlich keine Immobilie bewohnt werden.
Spekulationsgewinn reduzieren
Der zu besteuernde Spekulationsgewinn lässt sich deutlich reduzieren, wenn die Steuerpflichtigen alle entstehenden Kosten angeben. Diese sind steuerlich absetzbar. Das sind die Kaufnebenkosten beim Erwerb, Verkaufskosten (jeweils unter anderem Makler und Notar, aber auch Fahrt- und Buchführungskosten), Modernisierungskosten der ersten drei Jahre nach Erwerb, die netto 15 % der Erwerbskosten übersteigen und auch Veräußerungsverluste aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften.
Wichtig: Beachten Sie auch, dass Ihr Immobilienmakler nicht grundsätzlich dazu verpflichtet ist, Sie über steuerrechtliche Angelegenheiten zu informieren.
