Immobilienverkauf und Steuern; was wird fällig?

Sowohl beim Kauf, als auch beim Verkauf von Immobilien können Steuern fällig werden. Dass beim Kauf einer Immobilie eine Grunderwerbsteuer zu leisten ist, ist weithin bekannt. Jedoch fallen auch für den Verkäufer Steuern an. Welche Abgaben anfallen könnten und wie man diese senken kann, damit haben wir uns im Folgenden beschäftigt.

Input rund um die Spekulationssteuer und den „eigenen Wohnzweck“

Einen wichtigen Faktor bezüglich des Gewinns aus einem Verkauf stellt der Zeitraum dar, über welchen die Immobilie im Besitz des Eigentümers gewesen ist. Liegt zwischen Erwerb und Verkauf der Immobilie ein vergangenes Jahrzehnt, dann muss der aus einem Verkauf geschlagene Gewinn NICHT versteuert werden. Hierbei irrelevant sind der tatsächliche Nutzungsübergang und die Eintragung ins Grundbuch. Die Spekulationsfrist beginnt dann, wenn der Kaufvertrag beurkundet wird. Ebenfalls Gewicht trägt, ob der Verkäufer die Immobilie zur Eigennutzung besaß oder vermietet wurde.

Hat der Verkäufer die Immobilie selbst bewohnt, dann gilt die eben erwähnte Frist von zehn Jahren nicht. Voraussetzung hierfür ist, dass der Verkäufer mindestens im Verkaufsjahr und auch in den zwei Jahren davor darin gewohnt hat bzw. dass für diesen Zeitraum ein „eigener Wohnzweck“ nachweisbar ist. Haben Ehepartner oder Kinder die Immobilie für diese vorgeschriebenen drei Jahre – angebrochene Jahre werden mitgezählt – die Immobilie genutzt, gilt die Steuerbefreiung ebenfalls.

Beispiel 1: Wurde ein Haus 2010 erworben und der Käufer, Ehepartner oder Kinder bewohnten es ab dem Jahr 2012, 2014 stand dann der Verkauf an. Dann muss der Gewinn durch den Immobilienverkauf versteuert werden. Denn der „eigene Wohnzweck“ bestand weniger als zehn Jahre.

Beispiel 2: Auch wenn die Immobilie vermietet wurde und die Frist von zehn Jahren anschließend keine Einhaltung gefunden hat, muss eine Spekulationssteuer geleistet werden. Wurde eine Immobilie 2010 erworben und bis 2018 vermietet und dann verkauft, bestand auch hier kein „eigener Wohnzweck, weshalb der Gewinn aus dem Immobilienverkauf versteuert werden muss.

DAS gilt es beim Hausverkauf und bei der Steuer zu beachten

TIPP: Wurde die im Eigentum befindliche Immobilie fremdgenutzt, sollte ein Verkauf im Optimalfall erst nach zehn Jahren verstrichenen Jahren erfolgen. Ist dies nicht möglich, sollte Eigenbedarf angemeldet und die Immobilie für drei Jahre lang, im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorausgegangen Jahren, per „eigenem Wohnzweck“ genutzt werden.

Beachten sollte man hierbei auch gegebenenfalls die so genannte „drei Objekte-Grenze“. Veräußert man innerhalb von fünf Jahren drei Immobilien, dann fällt dies laut gültigem Gesetz unter die Regeln des gewerblichen Grundstückhandels.

Auch hier ein Beispiel: Wurden im Jahr 2010 zwei Immobilien erworben, 2012 und 2013 folgen anschließend der Erwerbe von weiteren Immobilien. 2015 sollen diese vier Immobilien, auch über das Jahr verteilt, wieder veräußert werden. Dann sind die Erwartungen eines gewerblichen Grundstückhandels erfüllt. Heißt, dem Verkäufer blühen Gewerbesteuern. Dies gilt auch, wenn der Käufer eine Immobilie erwirbt und diese anschließend in mehrere Parteien aufteilt. Werden via einer Immobilie drei oder mehr Eigentumswohnungen verkauft, dann greift auch hier die „drei Objekte-Grenze“.

Beispiel: Kaufte man 2010 ein Mehrfamilienhaus, welches in fünf Eigentumswohnungen aufgeteilt wurde und man hat 2014 insgesamt vier Wohnungen von diesen veräußert. Dann spielt es keine Rolle, dass man zuvor lediglich EINE Immobilie gekauft hat. Verkauft wurden VIER Immobilien. Der Verkauf von drei Objekten ist somit dennoch überschritten.

Umsatzsteuer: DAS ist gut zu wissen!

Zu aller erst: eine Umsatzsteuer wird bei privaten Immobilienverkäufen NICHT erhoben. Berechnet wird sie jedoch beim gewerblichen Grundstückhandel, wobei je Verkauf eine Umsatzsteuer von 19% erhoben wird. Zuzüglich gilt es die Umsatzsteuer für Makler und Notar zu berücksichtigen.

SO kann man Steuern bei einem Hausverkauf sparen

An dieser Stelle erneut erwähnt wird die Frist von zehn Jahren. Möchte man den Gewinn aus einem Immobilienverkauf nicht versteuern, so Sollte man diese unbedingt unter den oben genannten Umständen einhalten. Des Weiteren lassen sich Steuerzahlungen für Gewerbe und Umsatz auf jeden Fall vermeiden, wenn man innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien veräußert. Diese Steuerfahndungen lassen sich ebenfalls umgehen, wenn eine zu veräußernde Immobilie zuvor auf den Ehepartner oder auf ein Kind übertragen wurde. Dann kann im Einzelfall allerdings eine Schenkungssteuer erhoben werden.

Liegt  eine schriftliche Vereinbarung vor, dass der Kaufpreis über eine mehrjährige Ratenzahlung abgegolten wird, dann kann der Gewinn auf mehrere Jahre aufgeteilt werden. Hierdurch können die jährlichen Freigrenzen für Gewinne aus Veräußerungen in Anspruch genommen werden.

Übrigens, möchte man den Verkaufswert und somit den Gewinn aus der Veräußerung gewollt reduzieren. Dann lässt sich dies durch den Verkauf von nicht zum Grundstück gehörenden Gegenständen erreichen. Hierzu zählt beispielsweise die berühmte Einbauküche, die oftmals gerne von Käufern übernommen wird.

TIPP: Es ist allgemeinhin bekannt, dass sich das deutsche Steuerrecht durch Veränderungen bei Gesetzen, Rechtsprechungen und Verwaltungsverfahren im Wandel befindet. Diese „Dynamik“ sollten potentielle Hausverkäufer stets im Auge behalten. Ist man selbst mit den gegenwärtig geltenden Regeln nicht vertraut, dann sollte man sich von einem Steuerexperten fachmännisch und detailliert beraten lassen.