Leibrente: Zusatzrente durch Immobilien!

Bei einer Leibrente verkaufen Eigentümer von Immobilien ihr Haus oder eine Eigentumswohnung gegen eine in üblichen Monatsraten ausgezahlte, lebenslange Rente bei gleichzeitigem lebenslänglichem Wohnrecht in ihrer Immobilie. Das hört sich zunächst sehr gut an, ist aber ein Geschäft mit mehreren Variablen.

Quelle: STATISTA, 2019

Motive für die Leibrente

Für den Immobilienverkauf gegen Rentenzahlungen gibt es mehrere Motive, unter anderem könnten die Besitzer keine Erben haben oder diesen das Haus nicht hinterlassen wollen. Doch das Hauptmotiv ist rein finanzieller Natur: Viele Menschen stellen sich ihre Rente sehr komfortabel vor: Sie glauben, dass sie im abbezahlten Haus wohnen und viele Reisen unternehmen werden. Doch die niedrigen Renten machen ihnen in der Realität einen Strich durch die Rechnung. Ohne private Vorsorge sinkt im Rentenalter automatisch der Lebensstandard – oftmals drastisch. Wenn dann noch für ein Haus hohe Zusatzkosten durch nötige Reparaturen und altersgerechte Umbauten anfallen, wird der Lebensabend überwiegend durch finanzielle Sorgen geprägt. Die Leib- oder Immobilienrente kann in diesem Punkt Abhilfe schaffen.

Wie funktioniert der Hausverkauf mit Wohnrecht?

Bei dieser speziellen Art eines Immobilienverkaufs veräußern Sie die eigene Immobilie entweder an einen spezialisierten Anbieter solcher Immobilienrenten oder auch an eine Privatperson. Im Gegensatz zum klassischen Verkauf erhalten Sie den Erlös nicht auf einmal, sondern als lebenslängliche Rentenzahlung. Es gibt auch Modelle, in denen es eine Zeitgrenze gibt. Bei diesen Konstrukten lässt sich sehr exakt Ihre Leibrente berechnen, während bei der lebenslangen Rente der Anbieter einen Risikoabschlag vornehmen muss: Er weiß schließlich nicht, wie lange Sie leben werden. Beiden Modellen ist gemeinsam, dass Sie einen monatlichen Abschlag genau wie eine Rentenzahlung erhalten. Gleichzeitig gewährt Ihnen der Käufer ein lebenslanges Wohnrecht in Ihrer eigenen Immobilie.

Kaufpreis und Rentenhöhe

Prinzipiell bestimmt der Verkehrswert den Kaufpreis einer Immobilie, doch bei dem beschriebenen Szenario nimmt der Käufer und Rentenzahler aus verschiedenen Gründen einen Risikoabschlag vor. Einer der Gründe wurde schon oben genannt: Wenn die Rente lebenslänglich gewährt wird, gibt es den Unsicherheitsfaktor der Lebenserwartung. Doch auch der Zustand der Immobilie dürfte sich in den letzten Lebensjahren von Leibrentnern nicht mehr verbessern, sie werden kaum etwas für deren Werterhalt unternehmen. Der neue Eigentümer wiederum wartet mit solchen Maßnahmen, bis die betagte Bewohnen von uns gegangen sind. Den schleichenden Wertverlust aufgrund eines Sanierungs- und Renovierungsstaus, der ja unter Umständen recht lange anhalten kann, gleicht er durch den geringeren Kaufpreis aus.

Immobilienverrentung Pro und Contra

Es gibt für die Immobilienverrentung Pro und Contra, man könnte auch von Risiken und Chancen sprechen. Diese betreffen beide Vertragsparteien. Sie sind unmittelbar mit der Lebenserwartung der Rentner verbunden. Wenn die lebenslange Rente vereinbart wurde, was wie erwähnt nicht zwingend ist, und der Rentenbegünstigte sehr lange lebt, sinkt dadurch die Rendite des Käufers. Lebt er kürzer, steigt diese Rendite. Dieser Bereich so eines Vertrages fällt unter Spekulation. Darüber müssen sich beide Parteien im Klaren sein. Der Käufer senkt dieses Risiko, indem er den Vertragsabschluss an ein Mindestalter des zukünftigen Leibrentners bindet. Meistens werden 65 Jahre vereinbart. Doch diese Regelung ist nicht fix und obliegt einschlägigen Angeboten und Vereinbarungen. Da die Leibrente in Deutschland bislang ein Nischenprodukt ist, dürften sich am Markt unterschiedlichste Modelle finden.

Varianten der Immobilienverrentung

Eine der möglichen Varianten ist die schon erwähnte „Zeitrente“, die zwar das Wohnrecht bis zum Lebensende inkludiert, aber die Rentenzahlung an einen Zeitrahmen knüpft.

Es gibt sie als aufgeschobene Zeitrente, bei der die Zahlungen später beginnen, als Mindestzeitrente, bei der die Rente nur so lange fließt, bis die Immobilie dadurch abbezahlt ist, und als Höchstzeitrente, bei der die Rentenzahlungen bis zu einem festgelegten Zeitpunkt fließen.

Im Grunde lässt sich auch eine Umkehrhypothek zu den Modellen der Leibrente zählen. Dabei beleiht der Immobilienbesitzer sein Haus oder die Eigentumswohnung mit einem Kredit, wenn die noch bestehenden Altlasten das zulassen.

Leibverrentung mit Einmalzahlung

Wenn Menschen dieses Modell ins Auge gefasst haben und überdies momentan eine höhere Geldsumme benötigen, können sie sich per Einmalzahlung einen größeren Teil der vereinbarten Rentensumme auf einmal auszahlen lassen. Dieser Teil schmälert freilich die nachfolgenden Monatszahlungen. Auch dieses Modell ist also gut zu bedenken. Für den Anbieter kann die Kalkulation schwierig werden, wenn er per se eine lebenslängliche Rente anbietet. Es ist dann eine komplexe Rechnung für diese Einmalzahlung nötig.

Wie lässt sich die Höhe dieser Rente berechnen?

Verschiedene Faktoren beeinflussen die Höhe dieser Rente. Im Überblick sind es diese:

• Immobilienwert

• Abschlag des Anbieters aufgrund unterschiedlicher Risiken
• Alter und Geschlecht des Besitzers
• Leibrentenfaktor (richtet sich nach der statistischen Lebenserwartung und enthält neben Alter und Geschlecht noch weitere Faktoren, so den Gesundheitszustand, Raucher oder Nichtraucher, den früheren Beruf und weitere Lebensrisiken)
• Zustand und Vermarktbarkeit der Immobilie
• Laufzeit des Vertrages (mit oder ohne Zeitbegrenzung der Rentenzahlungen)

Mit steigendem Alter bei Beginn der Vertragslaufzeit erhöhen sich die Rentenzahlungen.
Wie jede Rente wird auch diese zudem an die Inflation gekoppelt. Das Wohnrecht schmälert natürlich die Rentenzahlungen. Es senkt auf verschiedene Weise den Immobilienwert.

Leibrente und Steuer

Renten werden versteuert, doch bei einer Immobilienleibrente ist nur der Ertragsanteil betroffen. Dieser hängt wiederum vom Lebensalter bei Vertragsabschluss ab. Die Leibrenten Steuer sinkt, je älter die Rentenbezieher beim Vertragsabschluss sind. Der maximale Steuersatz kann bei 18 % liegen, oft ist es viel weniger.

Quelle: STATISTA, 2019

Für welche Personen lohnt sich dieses Modell?

Grundsätzlich lohnt es sich, wenn es angemessen gestaltet wird, für beide Vertragspartner. Käufer profitieren von

• dem Erwerb einer Immobilie ohne Anzahlung,
• den wegfallenden Zinsen für einen Kredit,
• dem Erwerb trotz ablehnender Haltung einer Bank (bei Privatpersonen oft wegen schlechter Bonität),
• den deutlich niedrigeren Kosten für die Immobilie aufgrund der legitimen Abschläge sowie
• einer Kapitalanlage in Betongold, um die sich die Bewohner im besten Fall immer noch kümmern.

Für die Verkäufer und Rentenbezieher gibt es ebenfalls viele gute Gründe für dieses Modell:

• Wohnrecht in der gewohnten Umgebung
• Aufstockung der Rente
• wegfallende Sorgen bezüglich des Erbes (bei Senioren mit mehreren Kindern oft ein großes Problem)

Absicherung der Leibrente

Für die betagten Immobilienbesitzer und künftigen Rentenbezieher ist die Absicherung dieses Modells relativ bedeutsam. Wenn der Käufer im Verlauf der kommenden Jahre, in denen er die Rente zahlen soll, zahlungsunfähig oder -willig wird, muss eine Sicherheit da sein, damit nicht die Besitzer die Immobilie verlieren, ohne eine Rente dafür zu erhalten. Dass es Zahlungsausfälle gibt, ist nämlich noch längst kein Grund, sofort den gesamten Vertrag zu kündigen und den Grundbucheintrag wieder zu ändern.

Wenn doch, müsste die bisher erhaltene Rente wenigstens in Teilen rückerstattet werden. Es gibt aber juristische Absicherungen. Die wichtigste ist die erstrangige Eintragung des Leibrentenanspruchs und des Wohnrechts auf Lebenszeit im Grundbuch. Wenn nun der Käufer nicht zahlt, können ihm die Verkäufer zwar nicht gleich die Immobilie entziehen, doch er kann sie umgekehrt auch nicht vor die Tür setzen. Prinzipiell ruht dann der Vertrag. Bei einer klugen Gestaltung verlängert sich der Anspruch auf Rentenzahlung um die jeweiligen Monate des Zahlungsausfalls.

Was passiert im Pflegefall?

Beim Umzug ins Pflegeheim erlischt das Wohnrecht in der Immobilie, die Rentenzahlung bleibt aber erhalten. Anstelle des Wohnrechts haben die Noch-Besitzer das Recht, die Immobilie zu vermieten. Es gehen ihnen also keinerlei Ansprüche verloren.

Leibrente – Alternative 

Kann die Leibrente als effektive Vorsorgen für das Alter angesehen werden?
Für eine bestimmte Gruppe an Senioren stellt diese Art der Altersvorsorge eine effiziente Möglichkeit dar, sich frei von finanziellen Nöten zu halten und den individuellen Lebensabend aktiv und mit viel Freiheiten gestalten zu können. Des Weiteren ist es dieser möglich, Ihre Lebenspartner bei einer Veräußerung von Immobilien mit zu integrieren und somit nachhaltig abzusichern.

Alternative: Verkauf!

Lediglich rund ein 1/3 der Senioren ist davon überzeugt, dass eventuelle Erben deren Immobilien selbst einmal beziehen werden. Deshalb fragen sie sich nicht selten, was besser ist: am „Zuhause“ festzuhalten oder sich doch lieber davon zu trennen? Beeinflussend hierbei agieren sich anhäufende Meinungen von Experten, die sich u.a. auf Focus Online äußerten, die vor einer Leibrente sogar warnen.

Immerhin ist es beinahe nicht möglich, auf eine langfristige Zahlungsmöglichkeit der Käufern zu vertrauen. Bei einem Ausfall von Zahlungen existieren zwar bestimmte Rücktrittsrechte und auch eine Zwangsversteigerung könnte in Betracht kommen. Doch wer möchte sich im betagten Alter mit solchen Querelen plagen?

Der Verkauf einer Immobilie kann für Senioren absolut einen Neustart bedeuten. Obwohl einigen Menschen alleine der Gedanke an einen Hausverkauf zu Beginn Magenschmerzen verursachen dürfte. Jedoch kann ein Erlös hieraus die Versicherung für einen altersgerechten Wohnraum oder einem Platz in einem umsorgenden Seniorenheim gleich kommen.

Allerdings existiert noch eine weitere Möglichkeit, die einem den Verbleib im Eigenheim ermöglicht und die dennoch ein freies Kapital resultieren lässt: hierbei handelt es sich um die Option des Hausverkaufs, während man anschließend als unkündbarer Mieter an Ort und Stelle bleibt. Die danach regelmäßig zu zahlende Miete lässt den Verkaufspreis immerhin noch einmal etwas in die Höhe schnellen. Diese rechtlich gesehene ziemlich unkomplizierte Variante der Veräußerung mit einem deutlich besseren Erlös kann ebenfalls den Aufenthalt in einem Altersheim abwenden.