Immobilienverkauf: Häufigste Fragen & Antworten!

Bereits vor dem Verkaufsstart, sollten Sie klären ob Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie direkt eine Anschlussimmobilie mieten oder kaufen möchten. Auch sollten Sie bereits den Wert Ihrer Immobilie kennen und alle notwendigen Verkaufsunterlagen zusammenstellen.

Hier sind die wichtigsten Fragen, die sie stellen müssen:

• Ist eine Anschlussimmobilie bereits in Aussicht?
• Habe ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen?
• Gibt es einen bestimmten Renovierungsbedarf in der Immobilie?
• Sind alle notwendigen Unterlagen, wie Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse, Energieausweis, vorhanden?
• Ggf. Gebäudeversicherung, Teilungserklärung, Protokolle, Eigentümerversammlungen,
• Aufstellungen der Mieten, Wohngeldabrechnungen, etc. vorhanden?
• Liegen detaillierte Aufstellungen über die Instandhaltung der Immobilie vor?
• Soll auch Inventar mit der Immobilie verkauft werden?
• Besteht ein bestimmtes Vorkaufsrecht?
• Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie?

Seit dem Jahr Mai 2014 ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises bei Besichtigungen Pflicht. Bei Nichteinhaltung können dem Eigentümer empfindliche Strafen drohen.

Man unterscheidet grundsätzlich zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis zur Dokumentation des energetischen Standards. Sofern der Bedarfsausweis nicht explizit vorgeschrieben ist, besteht Wahlfreiheit.

Der Energieausweis gibt eine detaillierte Übersicht über die Verbrauchswerte einer Immobilie bzw. zeigt er den theoretisch benötigten Energiebedarf auf. Die Erstellung eines Energieausweises kann bis zu 500 Euro kosten.

Sofern Sie den Energieausweis über uns beantragen, erhalten Sie diesen kostenlos.

Einige Besonderheiten ergeben sich direkt durch den Immobilientyp, den Sie verkaufen möchten. Bei einem Einfamilienhaus sollten Sie zum Beispiel den Bodenrichtwert des Grundstücks kennen. Dieser kann bei der Preisfindung der Immobilie berücksichtigt werden. Bei einem Reihenhaus, sollten Sie darüber im Bilde sein, ob man das Dachgeschoss ausbauen kann. Dies kann von Vorteil sein, insofern ein Kaufinteressent zusätzliche Wohnfläche benötigt.

Unser Tipp:Sie können einer ausführliche Checkliste „ Immobilienverkauf“ auf unserer Seite „zum Download“ herunterladen.

Der erste Angebotspreis wird in der Regel rund 5 bis 8 % über dem tatsächlich zu

erwartenden Verkaufspreis festgelegt. Hierdurch besitzen Sie einen ausreichenden Verhandlungsspielraum für spätere Preisverhandlungen. Alternativ gibt es auch Bieterverfahren, bei denen zunächst ein Mindestpreis festgesetzt wird. Bei einem zu hohen Angebotspreis gibt es in der Regel nur geringe Nachfrage und Besichtigungswünsche. Bei einem zu niedrigen Angebotspreis hingegen besitzen Sie nur noch wenig Spielraum für die finale Preisfindung während den Preisverhandlungen.

Häufig wird der entstehende Zeit- und Kostenaufwand beim Privatverkauf einer Immobilie unterschätzt. Zudem kann nicht jeder Privatverkäufer alle notwendigen Aufgaben selbst erledigen, die während des Immobilienverkaufs anfallen. Diese Aufgaben beinhalten zum Beispiel die professionelle Gestaltung des Exposés, die Nutzung paralleler Vermarktungswege, die rechtliche Absicherung beim Verkauf oder die Bonitätsprüfung der potenziellen Immobilienkäufer.

Ein Immobilienmakler hat zudem den Vorteil als Mittler zwischen den Parteien aufzutreten und den Verkaufsprozess neutral zu begleiten. Dies ist gerade bei der finalen Preisfindung ein großer Vorteil.

Unser Tipp: Ein guter Makler kann durch seine „Mittlerfunktion“ sehr gute Preise durchsetzen und verdient seine Provision nur im Erfolgsfall. Ein guter Makler ist in der Regel sein Geld Wert.

Den Privatverkauf empfehlen wir nur in Ausnahmefällen. (z.B. bei Verkauf an Freunde).

Um alle Verkaufspotentiale zu nutzen, sollten Sie bei der Vermarktung Ihrer Immobilie alle möglichen Werbekanäle einsetzen. Neben der Anzeigenschaltung in den vier bis fünf größten Immobilienportalen (so wie Immoscout24, Immowelt, Ebay, Immonet), sollten auch lokale Vermarktungsmaßnahmen ergriffen werden: Verkaufsgalgen am Haus, Werbeflyern verteilen, Anzeigen in Tageszeitungen, Anzeigenblättern.

Unser Tipp: Je mehr Vermarktung Sie betreiben, desto höher in der Regel die Wahrscheinlichkeit, den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft zu finden und die Immobilie letztlich zum besten Preis zu verkaufen!

Sie sollten jeden Interessenten persönlich telefonisch kontaktieren. In dem Fall, dass die Immobilie zum Suchprofil des Anfragers passt sollten Sie einen individuellen Besichtigungstermin vor Ort organisieren.

Beim Besichtigungstermin können Sie dann mit dem Interessenten ins Gespräch kommen und seine Bedürfnisse beim Immobilienkauf genauer verstehen.

Der Kaufvertrag sollte auf den Interessen beider Verhandlungsparteien beruhen, da in der Regel nur so eine Vertragsunterschrift zustande kommt. Die Inhalte im Vertrag hängen stark vom Einzelfall ab:

• Wird die Einbauküche mitverkauft?
• Werden Immobilienmängel im Vertrag erwähnt?
• Werden bestimmte Merkmale wie Wohnfläche, Mieteinnahmen, usw.… zugesichert?
• Für den Verkäufer ist in jedem Fall wichtig, dass die Immobilie „wie gesehen verkauft“ und eine Haftung für Mängel soweit wie möglich ausgeschlossen wird.

Unser Tipp: Der Notar wird im Zweifel nicht alles regeln, da er weder die Immobilie kennt, noch bei den Verkaufsverhandlungen dabei war. Stellen Sie also sicher, dass Sie entsprechend alle wichtigen Inhalte im Kaufvertrag mit aufnehmen.

In der Regel fallen im Verkaufsfall von selbstgenutzten Immobilien selbst bei einem Wertgewinn, keine Immobilien-Spekulationssteuer an. Bei vermieteten Immobilien ist hingegen ein Wertgewinn zu versteuern, insofern zwischen dem Immobilienverkauf und Kauf der Immobilie nicht mindestens 10 Jahre liegen.

Das Sachwertverfahren: Berechnung anhand der Bausubstanz
Dieses Verfahren ist besonders für privat genutzte Immobilien beliebt. Die Grundlage für die Ermittlung des Immobilienwerts nach dem Sachwertverfahren ist die gesamte Substanz des Objektes. Anhand der üblichen Baukosten berechnet der Gutachter den Wert der Immobilie zu dem Zeitpunkt des Baus. Danach bringt er für jedes Jahr 1,25 Prozent des Werts in Abzug. So ermittelt er den aktuellen Sachwert und berücksichtigt dabei das Alter des Objekts.

Zum Wert des Gebäudes kommt der Bodenrichtwert hinzu. Er wird pro Quadratmeter Grundstücksfläche errechnet und wird anhand der durchschnittlichen Grundstückspreise von vergleichbaren Flächen im Umkreis berechnet. Der Sachwert ergibt sich aus der Summe von Gebäudewert und Bodenrichtwert.

Bodenrichtwert + Gebäudesachwert = Verkehrswert (Sachwert)

Das Ertragswertverfahren: Wertermittlung für Mietimmobilien
Dieses Verfahren greift bevorzugt bei vermieteten Objekten oder bei Gewerbeimmobilien. Der Verkehrswert wird hier anhand der potenziellen Erträge oder Einnahmen der Immobilie festgelegt.

Das Vergleichswertverfahren: Vom Ertragswertverfahren zu unterscheiden ist das Vergleichswertverfahren als die dritte übliche Methode. Vor allem Immobilienmakler wenden diese Variante für die Wertermittlung an, bei dem der Verkaufspreis des Objekts anhand von anderen vergleichbaren Objekten ermittelt wird.

Ein solches Objekt sollte die gleiche Ausstattung haben, in einem vergleichbaren Zustand sein und natürlich nach Lage und Größe sehr ähnlich sein. Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist eine größere Menge an ähnlichen Objekten unverzichtbar.

• Verkauf: Die Bewertung von Wohneigentum kann aus unterschiedlichen Gründen angebracht sein. In der Regel hat der Besitzer die Absicht, das Haus zu verkaufen. Die Ursache dafür kann ein gewünschter Wohnortwechsel sein.

• Scheidung: Im Fall einer Scheidung ist die Bewertung des Objekts fast immer nötig, sofern im Rahmen des Gerichtsverfahrens eine Auflistung des Vermögens erforderlich ist. Welche Wertermittlung bei einem Scheidungshaus angebracht ist, hängt stark davon ab, ob es sich um eine selbst genutzte oder um eine vermietete Immobilie handelt.

• Steuer: Auch ein Umbau oder ein Ausbau des Objektes kann ein Grund für eine fundierte Verkehrswertermittlung sein. In diesem Fall muss die Grundsteuer unter Umständen neu ermittelt werden, sie hängt auch vom Immobilienwert ab.

• Erbschaft/Schenkung: Die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer werden ebenfalls anhand dieses Werts berechnet. Bei einer Schenkung oder einer Vererbung ist die Verkehrswertermittlung deshalb erforderlich.

Viele Immobilienbesitzer möchten zunächst den Wert Ihrer Immobilie kennen bevor sie sich

schließlich für einen Immobilienverkauf entscheiden. Wir bieten ihnen daher eine kostenlose

und unverbindliche Immobilienbewertung an, damit Sie den genauen Wert Ihrer Immobilie

oder Grundstücks genau kennen. Ob Sie die Immobilie dann mit uns verkaufen möchten

oder nicht, überlassen wir Ihnen.

In der Regel besichtigen wir Ihr Immobilienobjekt bereits innerhalb von zwei bis drei

Werktagen. Die detaillierte Bewertung lassen wir Ihnen innerhalb von drei bis fünf weiteren

Werktagen zukommen.

Bei der kostenlosen Online-Immobilienbewertung ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie mithilfe des Vergleichswertverfahrens. Aber, je nach Bedarf, können wir das mithilfe des Sachwertverfahrens oder Ertragswertverfahren durchführen.

Grundsätzlich raten wir: nicht zu günstig, aber auch nicht zu teuer. Daher ist es zunächst

wichtig, den Marktwert Ihres Immobilienobjekts zu kennen, um den richtigen Verkaufspreis

festlegen zu können.

Der Verkehrswert ist ein objektiv ermittelter Wert einer Immobilie. Dieser wird meistens

durch einen Gutachter festgelegt und entspricht dem aktuellen Wert des Hauses. Der

Verkehrswert der Immobilie berücksichtigt das Immobilienalter sowie die verarbeiteten

Baumaterialien. Der Kaufpreis ist der Preis, den Interessenten am freien Markt bereit sind zu

zahlen. Sofern der Kaufpreis und Verkehrswert nur geringfügig voneinander abweichen,

zahlt der Käufer einen fairen Preis. Liegt der Kaufpreis jedoch wesentlich höher als der

Verkehrswert, verlangt der Verkäufer in der Regel zu viel Geld für die Immobilie.

Kostenpflichtige Bewertungen werden meist durchgeführt, sofern eine detaillierte

schriftliche Stellungnahme benötigt wird oder die Bewertung gerichtsfest sein muss (wie

zum Beispiel bei einem Erbschafts- oder Scheidungsfall die nicht im Konsens gelöst werden

können). Die Anforderungen an die Bewertung sind hierbei höher als bei der kostenlosen

Immobilienbewertung. Gerne helfen wir Ihnen auch bei kostenpflichtigen Gutachten.

Senden Sie uns Ihre Wünsche ganz einfach zu, wir unterbreiten Ihnen dann gerne ein

individuelles Angebot.

Die Adresse ist ein sehr wichtiger Indikator der richtigen Immobilienbewertung.

Immobilienpreise weichen sehr stark vom jeweiligen Standort ab – sowohl je Bundesland

und Stadt als auch je Gemeinde oder Straßenabschnitt. Ihre Adresse benötigen wir, um eine

aussagekräftige Immobilienbewertung sicherzustellen.

Der Schutz Ihrer persönlichen Daten ist uns sehr wichtig. Wir nutzen Ihre

personenbezogenen Daten vertraulich und entsprechend der gesetzlichen

Datenschutzvorschriften. Näheres finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.

Mit der Wertberechnung können Sie den Marktwert von Eigentumswohnungen, Häusern (EFH, DHH, RMH, REH) und Grundstücken in Deutschland berechnen.

Zur Bewertung sollten Sie so viele Informationen wie möglich vorliegen.

Bitte berücksichtigen Sie, dass außergewöhnliche Objekteigenschaften können bei der automatisierten Wertermittlung nicht berücksichtigt werden.

Definition-Verkehrswert: Der Verkehrswert einer Immobilie gibt den voraussichtlich am Markt zu erzielenden Verkaufspreis wider. Dieser Wert wird in einer Immobilienbewertung ermittelt. Kurzgesagt: Der Verkehrswert ist das Gleiche wie der Marktwert. Beide Begriffe werden synonym verwendet.

Der Energieausweis dient der energetischen Bewertung eines Gebäudes und gibt den Energieverbrauch pro Quadratmeter Nutzfläche in einem Jahr an. Grundsätzlich kann der Energieausweis mit den Energieeffizienzklassen von Kühlschränken oder Waschmaschinen verglichen werden. Durch den Energieausweis kann der potentielle Interessent erkennen, wie hoch der Energieverbrauch der Immobilie wirklich ist und ob gegebenenfalls ein Sanierungsbedarf besteht. Der Energieausweis ist mittlerweile beim Verkauf einer Immobilie Pflicht. Selbst beim Vermieten einer Immobilie wird der Energieausweis heute erwartet. Sollten Sie keinen Energieausweis bei der Vermietung und beim Verkauf einer Immobilie besitzen können bei Kontrollen hohe Geldstrafen fällig werden. Da der Ausweis auch konkrete Ratschläge zur energetischen Sanierung beinhaltet, bietet es sich auch oft an bereits vor dem Verkauf kleinere Maßnahmen selbst umzusetzen.

Heutzutage ist der Energieausweis Pflicht, sofern Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten. Diesen müssen Sie Interessenten vorlegen. Sollten Sie keinen Energieausweis haben, kann dies zu hohen Geldstrafen führen. Sofern Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen, benötigen Sie natürlich keinen gesonderten Energienachweis.

Man unterscheidet zwei Arten von Energieausweis.

1) Der verbrauchsorientierte Energieausweis zeigt auf, wie viel Energie die Bewohner der Immobilie innerhalb der letzten drei Jahre verbraucht haben. Die Informationen im Energieausweis hängen dadurch auch davon ab wie sparsam die bisherigen Bewohner der Immobilie waren. Bei leerstehenden Immobilien, ist dieser Wert nicht aussagekräftig.

2) Der bedarfsorientierte Energieausweis ist hingegen umfangreicher. Dieser nimmt die Bausubstanz und die Heizung der Immobilie genauer unter die Lupe. Aufgrund dieser Angaben wird ein unabhängiger Wert für die Immobilie berechnet, welcher unabhängig vom Verhalten der Eigentümer ist. Durch den bedarfsorientierten Energieausweis lassen sich Immobilien sehr gut miteinander vergleichen.

Die Antwort lautet: Ja! Die EnEV 2014 legt fest, dass bestimmte Angaben aus dem Energieausweis bereits in der Immobilienanzeige enthalten sein müssen. Bereits im Immobilieninserat müssen Sie angeben ob Sie einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis besitzen

Den verbrauchsorientierten Energieausweis können Sie ganz einfach bei Ihrem Energieversorger anfragen. Der Bedarfsausweis wird in der Regel von Architekten, Ingenieuren oder Heizungsbauern erstellt. Wir empfehlen, dass Sie sich hierbei an einen Anbieter mit einer spezifischen Zusatzausbildung als Energieberater wenden. Bei einem Immobilienverkauf über uns können Sie Ihren Energieausweis ganz einfach kostenlos erstellen.

Ja! In Deutschland ist der Energieausweis seit Mai 2014 Pflicht. Aber keine Sorge, es besteht keine Pflicht, wenn kein Verkauf Ihres Eigenheims unmittelbar bevorsteht. Der Energieausweis ist nur Pflicht, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.

Die Art des Energieausweises hängt grundsätzlich von der Art Ihrer Immobilie ab. Ein bedarfsorientierter Energieausweis (Bedarfsausweis), ist verpflichtend für energetisch unsanierte Immobilien Pflicht die bis zu vier Wohnungen und einen Bauantrag vor dem 1.11.1977 haben. Für alle anderen Immobilien reicht in der Regel der Verbrauchsausweis.

Für ein Nicht-Wohngebäude benötigen Sie beim Verkauf genauso einen Energieausweis wie bei einem Wohnhaus. Allerdings reicht hier immer der Verbrauchsausweis aus.

Der Energieausweis dient dazu die energetische Qualität von Gebäuden einfacher beurteilen zu können. Durch die Bewertung nach vereinheitlichten Standards ermöglicht er einen bundesweit energetischen Vergleich von Immobilien.

Für den Verbrauchsausweis:

• Energiekostenabrechnung der letzten drei Jahre
• Fotos der Immobilie
• Informationen zu Leerstand des Gebäudes

Für den Bedarfsausweis:

• Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Gebäudes
• Energiekostenabrechnung der letzten drei Jahre
• Die Baubeschreibung und Fotos der Immobilie
• Optional: Genauere Unterlagen zu umgesetzten Modernisierungsmaßnahmen
• Das Schornsteinfeger-Protokoll der Abgasmessung

Der Energieausweis ist bis zu zehn Jahre gültig. Diese Zeitschiene gilt sowohl für den verbrauchsorientierten Nachweis ans auch den Bedarfsausweis.

Der verbrauchsorientierte Energieausweis kostet in der Regel zwischen 30 und 100 Euro. Die Kosten für den bedarfsorientierten Energieausweis variieren je nach Immobilie stark, von etwa 150 bis 1.000 Euro.

Wir übernehmen die Erstellung des Energieausweises für Sie. Schnell & kostenlos!